Fundos de Investimentos Imobiliários devem decolar mesmo com a crise

Cada vez mais brasileiros possuem investimentos em shopping centers, galpões logísticos, prédios comerciais e condomínios residenciais. Essa possibilidade é aberta graças aos Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), mecanismos de participação nas receitas de empreendimentos residenciais ou comerciais. Um dos pioneiros neste mercado é Vitor Bidetti, sócio fundador e CEO da Integral Brei Real State. Em 1999, foi um dos fundadores da Brazilian Finance e Real Estate, que lançou a integração do mercado de capitais com o mercado imobiliário. O primeiro fundo desenvolvido foi o do shopping Higienópolis. A empresa se tornaria a Integral Brei em 2014, grupo que conta com duas gestoras, uma de fundos de crédito (FDICs) e outra de FIIs, que somam R$ 12,5 bilhões sob gestão.

Nesse período, o mercado de fundos imobiliários teve um crescimento muito forte. O setor, que em 2008 contava com patrimônio líquido de R$ 3,8 bilhões, fechou 2019 com o montante de R$ 156 bilhões aplicados em FIIs no Brasil. No entanto, isso representa apenas 3% do total de R$ 5 trilhões da indústria de fundos do País. Segundo Bidetti, há espaço para avançar ainda mais, para ao menos 10% do total da indústria de fundos em cinco anos.

Vitor Bidetti - Quando lançamos o primeiro FII, em 1999, mais de 50% do dinheiro de investidores pessoa física no Brasil eram aplicados em imóveis como salas comerciais, flats e apartamentos, mas não para uso próprio. O objetivo era o de ter renda com o aluguel e como herança de proteção do período inflacionário que vivemos no passado. Então, percebemos que o brasileiro gostava de investir em imóveis, e pensamos que um fundo imobiliário seria a maneira mais moderna e conveniente de fazê-lo.

Bidetti - Os fundos imobiliários são segmentados por três famílias. A primeira são os fundos de tijolo, que são os que têm ativos físicos que geram renda, e são temáticos, como fundos de escritórios, de galpões logísticos, de shopping centers. Existe outra família que são os fundos de fundos, uma espécie de fundos de ações de fundos imobiliários. Ele é interessante especialmente para o pequeno e médio investidor, que não tem condições de, sozinho, fazer análise mais aprofundada de carteira. E, finalmente temos os fundos de papéis, que são os que investem em papéis de base imobiliária, como Certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e letras de credito imobiliários (LCI).

Bidetti - Espero que alcance pelo menos 10% da indústria total de fundos de investimentos no Brasil, que hoje alcança R$ 5 trilhões. Isso porque as taxas de juros estão muito baixas, a 2% ao ano, e caíram ainda mais do que podíamos imaginar devido às medidas de combate aos efeitos econômicos da pandemia de Covid-19. Esse nível de taxa gera rendimento real negativo em renda fixa. Então, isso fará com que o investidor busque ativos com maior rentabilização. Os fundos imobiliários podem ser um primeiro passo nessa migração para a renda variável, pois têm volatilidade menor do que a média do mercado, são mais seguros. Esse movimento já vem ocorrendo. No começo do ano passado, havia 350 mil investidores em FIIs. Hoje, já são 850 mil, e devemos bater 1 milhão de investidores até 2021.

Bidetti - Na verdade, a crise pode até incentivar esse crescimento. Num cenário de saída de crise, é natural buscar ativos reais, que são basicamente três: mercado imobiliário, ouro e câmbio. Mas, no Brasil, o câmbio é muito volátil e incontrolável. O ouro é uma indústria muito pequena, que ficou parada no tempo. Então, o mercado imobiliário é a alternativa natural para o brasileiro. Essa era nossa tese em 1999, quando fizemos o primeiro fundo imobiliário, e que se comprovou.

Bidetti - Há várias vantagens. A primeira é a liquidez. Os FIIs são listados em bolsa, e comercializados com cotas de R$ 100 ou R$ 1 mil. Se investiu R$ 300 mil mas precisa R$ 10 mil, pode dar uma ordem para vender o equivalente a R$ 10 mil e resolver seu problema. Mas quem gastou R$ 300 mil em um imóvel não tem como vender apenas o banheiro para conseguir dinheiro imediato. Em uma necessidade, você acaba tendo que correr para vender o imóvel e, com urgência, acaba tendo que dar desconto no preço. E ainda tem a comissão de 5% a 6% da imobiliária, que não existe em FII, você paga uma comissão de corretagem que é menor que 1%.

Bidetti - O FII conta com a figura de um gestor especialista para ter estratégias mais sofisticadas e melhores retornos. Isso você consegue comprovar ao comparar a rentabilidade de um FII com um aluguel tradicional. Além disso, você também pode investir em imóveis que normalmente não teria acesso. O investidor de imóvel geralmente não acessa grandes empreendimentos, como shopping centers, torres corporativas, galpões logísticos. Os fundos criam esse acesso a grandes empreendimentos e portfólios diversificados.

Bidetti - O mercado imobiliário residencial passou pela crise de forma mais positiva do que o inicialmente pensado. Ele já está tendo uma retomada, graças a investidores que buscam aplicar recursos que estavam na renda fixa. Antes mesmo da crise, já existia uma grande demanda. Os fundamentos desse mercado seguem: temos um déficit habitacional de 8 milhões de moradias, cerca de um milhão de pessoas se casam por ano, existe 340 mil divórcios por ano. Além disso, há todo um movimento de pessoas buscando casas e apartamentos maiores, mais confortáveis, devido à necessidade de passar mais tempo em domicílio, especialmente com o trabalho home office. Para que vendas ocorram, é preciso oferta de crédito e confiança. A confiança ficou abalada junto com o emprego na pandemia. Mas o crédito volta com força. Os bancos não deixaram de conceder novos empréstimos para este setor. E as obras praticamente não pararam. No pior da crise, as atividades nos canteiros estavam em 72%, hoje estão em mais de 90%.

Bidetti - O mercado de escritórios corporativos tem hoje uma situação de oferta inversa do que viveu na crise anterior. Em 2015, quando começou a recessão, havia muitos lançamentos que iniciaram no período anterior e só chegaram ao mercado quando a crise começou. Agora, há uma baixa oferta de lançamentos, e ela já está praticamente dada. Antes da pandemia, a taxa de vacância estava caindo e o preço do imóvel subindo. Essa trajetória agora dá uma parada, a vacância até vai aumentar um pouco, mas depois volta a cair, porque não tem lançamentos. Além disso, mesmo que haja um crescimento da prática do home office pelas empresas, uma eventual redução de espaço por menor ocupação deve ser compensada por uma maior necessidade de espaçamento entre as pessoas.

Bidetti - Galpões logísticos são o investimento mais interessante diante do movimento crescente de e-commerce. Eles abrigam empresas como Amazon, Magalu, Americanas. O segmento logístico deve ter comportamento bom nos próximos anos, e já tinha uma queda acentuada de vacância.

Bidetti - Os shoppings centers, nas crises anteriores, eram mais resilientes. Neste caso, foi uma situação fora do padrão. Os shoppings estão muito afetados devido ao fechamento por vários meses, o que é muito relevante para varejo. Todo o setor está sofrendo, tendo que fazer concessões, descontos, carências. Os grandes grupos devem retomar o padrão pré-crise em 2021. Mas os shoppings menores terão muitas dificuldades. Será preciso ver como se reposicionam, até porque competem fortemente com o e-commerce.