Imóvel pode ser usado para quitar dívida tributária

A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) editou, no dia 8 de fevereiro, a Portaria nº 32, que regulamentou a possibilidade de quitação de débitos tributários inscritos em dívida ativa mediante a entrega de um bem imóvel do devedor à União, conhecida como dação em pagamento. A possibilidade é válida para todas as dívidas tributárias de competência da PGFN, o que representa todos os débitos na esfera da administração pública federal, exceto os que tenham origem no Simples Nacional.

De acordo com a portaria, para que um bem imóvel seja aceito pela União, ele deve ser de propriedade do devedor e estar livre de quaisquer ônus. O imóvel deverá passar por uma avaliação, feita por uma instituição financeira oficial, que emitirá um laudo indicando o valor atribuído ao bem que se pretende dar em pagamento do débito tributário.

O especialista no assunto e sócio do escritório Tardioli Lima Advogados, Renato Tardioli, considera a regulamentação uma boa maneira para os contribuintes quitarem suas dívidas, porém ainda há dúvidas na operacionalidade. Entretanto Tardioli faz uma ressalva em relação aos critérios de avaliação do imóvel e aos agentes por eles responsáveis, que podem tornar o processo lento.

Renato Tardioli - Essa é uma questão que já vem sendo discutida há algum tempo. Desde 2016, houve uma alteração no Código Tributário Nacional (CTN) em que foi incluído o inciso XI ao artigo 156, que passou a prever a possibilidade de extinção dessas dívidas tributárias com a entrega de um bem imóvel.

Entretanto, de 2016 para cá, ficou pendente ainda a regulamentação sobre de que forma ocorreria a dação e o pagamento oferecendo imóveis em relação a créditos administrados pela União, desde que sejam tributários. Somente agora em 2018 foi publicada, em fevereiro, essa regulamentação sobre a forma como ocorreriam essas operações de dação em pagamentos para quitação de débitos tributários inscritos em dívida ativa.

Tardioli - Sim, vale tanto para imóveis urbanos quanto rurais. Ambos podem ser utilizados, mas existe uma diferença quanto a quem vai avaliar o bem. Se o imóvel for urbano, deverá ser apresentado com um laudo de avaliação elaborado pela Caixa Econômica Federal. Se for imóvel rural, precisa apresentar um laudo de avaliação elaborado pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). O laudo deve indicar o valor atribuído ao imóvel que se pretender dar em pagamento do débito tributário.

Tardioli - Fica a critério do Fisco essa aprovação com base em critérios de utilidade, de necessidade, de conveniência sobre esse imóvel. Algumas questões serão consideradas: há interesse de assumir o bem? Se for uma área urbana, por exemplo, ele pode instalar algum órgão oficial? Se for uma área rural, ele pode ser usado para fins de reforma agrária? Não serão aceitos bens de difícil alienação, inservíveis ou que não atendam aos critérios citados acima.

Tardioli - Essa é uma das grandes críticas feitas quando à edição da regulamentação, porque nós sabemos que os órgãos públicos, de um modo geral, enfrentam um déficit de aparelhamento de recursos humanos e financeiros e de outras naturezas para que possam atender as necessidades e as suas atribuições. Hoje, de acordo com a determinação dessa norma recente, esses órgãos além disso passarão a ser responsáveis - o Incra, pela avaliação dos imóveis rurais, e a Caixa Econômica Federal, pelos urbanos. Isso gera uma grande discussão quanto à agilidade e à efetividade desses processos. O processo de avaliação é muito burocrático e pode gerar divergências no que se refere ao valor atribuído ao imóvel.

Tardioli - É possível utilizar na dação imóveis com valores inferiores ao débito atualizado que se pretende liquidar, com juros, multas e encargos legais, sem quaisquer descontos. Para tanto, é preciso no mesmo ato realizar a complementação em dinheiro para quitar a dívida.

Entretanto, se o contribuinte tem um imóvel cujo valor é superior ao da dívida, ele abre mão do excedente. Ele não será ressarcido financeiramente quanto a essa diferença, deverá abrir mão, renunciar a uma eventual diferença a maior no valor que teria de crédito a ser devolvido pela União. Esse ponto da portaria gerou muita crítica. Essa é uma das razões pelas quais o contribuinte precisa analisar criteriosamente todas as condições impostas antes de tomar qualquer medida.

Tardioli - Sim, ainda que esteja discutindo judicialmente as dívidas, o contribuinte pode aderir. Mas um dos requisitos ratificados pela portaria é que o devedor deve desistir de qualquer discussão quanto à procedência desses débitos tributários, assim como ocorre em parcelamentos especiais implementados eventualmente, como por exemplo o Refis. Além disso, a adesão é um reconhecimento de dívida.

Tardioli - A crítica é que a portaria veio regulamentar o procedimento de uso de um bem imóvel para quitação de dívidas tributárias, mas permaneceram diversas dúvidas quanto à forma, aos prazos e aos critérios de aceitação pela administração pública. Acreditamos que o tempo vai mostrar se a ideia é tão louvável, se ela vai realmente desafogar a Justiça e se vai trazer uma oportunidade para os contribuintes ficarem em uma situação de regularidade com o Fisco Federal.

Ao mesmo tempo em que isso gerou um alívio, porque não deixa de ser uma excelente ideia, essa regulamentação trouxe uma série de incertezas e dúvidas quanto à conveniência e à forma como seria operacionalizada essa dação em pagamento. A medida pode representar a resolução de um problema tributário que, muitas vezes, se estende há muitos anos, porém não é garantido que será válida sua utilização por aquelas pessoas e empresas que possuem um patrimônio relevante, com imóveis de venda difícil ou de alto valor agregado.

Tardioli - Por algumas questões financeiras, como por exemplo a impossibilidade de dar um imóvel de um alto valor agregado e receber um saldo de volta caso haja uma diferença, a recomendação é que seja feita sempre a análise detida caso a caso. É preciso esperar um pouco para entender o processo que será adotado pelos órgãos de avaliação principalmente, no caso a Caixa Econômica Federal, para os imóveis urbanos, e o Incra, para os bens rurais. Atualmente, é uma possibilidade extremamente interessante para os contribuintes com débitos tributários, mas existem ainda algumas ressalvas e gostaríamos de acompanhar melhor como ela vai se operacionalizar.