Cinco empresas arrematam R$ 24,9 milhões em índices construtivos em Porto Alegre

A prefeitura de Porto Alegre arrecadou R$ 24,9 milhões com a venda de 7,5 mil metros quadrados de índices construtivos para cinco empresas, em leilão realizado na manhã desta terça-feira (15). São elas: Kopstein, Plaenge, Melnick, Dallasanta e Belmondo. Todos os arremates foram feitos pelo preço mínimo para cada lote.

Índice construtivo é uma espécie de terreno virtual – o lote – e dá ao empreendedor autorização para construir a mais do que é permitido originalmente em um terreno a partir de pagamento pelos metros quadrados extras. A venda desses terrenos virtuais indica que regiões da cidade receberão empreendimentos de maior porte.

Dois lotes de 500 metros quadrados foram arrematados na Macrozona 1, que engloba os bairros entre o Centro Histórico e a Terceira Perimetral. Os lotes maiores, entre 1 mil m2 e 2,5 mil m2 foram comprados na Macrozona 3, que compreende parte das zonas Norte e Leste e é integrada por três corredores de centralidade: Assis Brasil/Sertório, Anita/Nilo e Bento/Ipiranga.

Mesmo com prazo de 10 anos para uso, empreendedores buscaram o leilão para atender necessidades pontuais. É o caso da Kopstein, que usará o potencial adquirido em dois projetos que já estão em fase de aprovação, ambos para o bairro Bela Vista. O diretor da empresa Ricardo Kopstein explica que os 500 m2 adquiridos serão suficientes para completar o potencial de crescimento das obras – outros índices foram comprados no mercado paralelo, já que não esperavam a realização do leilão ainda neste ano, devido à pandemia.

Nova no mercado da construção civil em Porto Alegre, a paranaense Plaenge também adquiriu 500m2, que usará em empreendimento residencial de alto padrão no bairro Petrópolis. Este é o segundo trabalho da empresa por aqui. Anderson Bortolini, analista de incorporação da Plaenge, conta que o projeto está com análise prioritária para licenciamento – medida recente da prefeitura para estimular o setor da construção civil para a retomada econômica pós-pandemia, e que prevê início das obras em até um ano.

Também em 2021 a Dallasanta Empreendimentos e Incorporações pretende iniciar os projetos na avenida Nilo Peçanha que receberão os 3 mil m2 adquiridos em dois lotes. Diretor da empresa, Cristiano Caetano conta que a participação no leilão também foi uma oportunidade de entender como está o mercado da construção na cidade.

O valor arrecadado vai integralmente para o Fundo Especial Pró-Mobilidade (Funpromob), que substitui um fundo especial criado para a Copa de 2014 e usa o recurso para desapropriação e custeio de obras de infraestrutura. O primeiro leilão sob a gestão de Nelson Marchezan Júnior (PSDB) – o mais recente tinha sido realizado em 2016 – arrecadou quase quatro vezes abaixo do potencial, caso todos os 32 lotes ofertados fossem arrematados pelo lance mínimo.

Ainda assim, a Secretaria Municipal da Fazenda (SMF) avalia o trabalho como positivo. “Nos dá a percepção para onde a cidade vai crescer”, diz a arquiteta e urbanista Maria Alice Michelucci, coordenadora da Assessoria Especial da Aquisição de Imóveis da SMF e supervisora da Secretaria Executiva do Funpromob. Os índices ofertados e não arrematados – 22,5 mil m2 – permanecem no estoque do município para oferta futura.

Ricardo Kopstein, que recentemente comprou índices de particulares para atender demanda de projeto, diz que os valores do leilão estavam “salgados, não muito diferentes do praticado no mercado”. Maria Alice Michelucci, da Secretaria Municipal da Fazenda, justifica que esse é o cenário ideal para a prefeitura, já que a composição desse valor tenta se aproximar do preço dos terrenos reais. “Não podemos vender nem barato, nem caro demais”, completa.

No fim de semana, documento encaminhado pelo coletivo AtuaPOA à Promotoria de Justiça de Habitação e Defesa da Ordem Urbanística em Porto Alegre, do Ministério Público Estadual, questionou a realização do leilão de índices construtivos. O coletivo entende que há um possível desvio de finalidade na aplicação dos recursos em relação ao previsto no Estatuto da Cidade. Esse entendimento não foi acolhido pela promotoria.

O despacho, no entanto, considerou necessário investigar se a Lei Complementar 850/2019, que também trata da outorga onerosa do direito de construir no município e cuja finalidade foi questionada pelo AtuaPOA, teve sua tramitação precedida por audiência pública. O pedido foi encaminhado pelo órgão à Câmara de Vereadores. Maria Alice Michelucci, da Secretaria Municipal da Fazenda, explica que essa norma não diz respeito ao leilão, que é regrado por lei de 2012.

Previsto para ser realizado em março, e cancelado em atendimento às medidas de controle da pandemia da Covid-19, o leilão de ontem se adaptou aos protocolos de segurança exigidos pelas autoridades de saúde. Para evitar o uso do elevador, o auditório do 14º andar que costuma receber atividades com público externo foi substituído por uma sala no primeiro andar do prédio da prefeitura, na rua Siqueira Campos. Além do distanciamento entre as cadeiras, as janelas da sala permaneceram abertas mesmo com reclamação de frio – o termômetro marcava 11ºC quando iniciou o leilão.