O impacto das políticas públicas no mercado imobiliário

Allan Paladino

Visando atender às demandas da sociedade e promover o bem-estar da população, as políticas públicas têm papel fundamental na regulação de diversos setores, em especial no mercado imobiliário, com o estímulo à construção civil e no acesso à moradia digna. Exemplos de políticas públicas que impactam diretamente o mercado imobiliário incluem programas habitacionais, como o Minha Casa Minha Vida, facilitando a aquisição da casa própria para famílias de baixa renda, e incentivos fiscais, como a redução de impostos e taxas de juros para financiamento imobiliário, estimulando a compra e venda de imóveis e impulsionando o crescimento do setor. O Plano Diretor estabelece diretrizes e estratégias para o desenvolvimento urbano e territorial, promovendo o ordenamento do uso do solo, o zoneamento, a infraestrutura e o planejamento de áreas de interesse social.

Quando falamos em quais os impactos destas políticas no mercado imobiliário, programas habitacionais, como o Minha Casa Minha Vida, são uns dos maiores exemplos para esta discussão. Tais programas são cruciais para o acesso à moradia digna e o desenvolvimento do mercado imobiliário. Desde seu lançamento em 2009, o programa possibilitou a construção de mais de 4 milhões de unidades habitacionais no Brasil, beneficiando famílias de baixa renda. Esses programas contribuem para a redução do déficit habitacional e promovem a inclusão social, além de fomentar a geração de empregos e aquecer o mercado imobiliário.

Entretanto, enfrentam desafios como melhorias na qualidade das construções, localização adequada dos empreendimentos e garantia de infraestrutura básica para os moradores. Nesse contexto, políticas voltadas ao transporte público, como a expansão das linhas de metrô, também impactam diretamente o mercado imobiliário, aumentando a atratividade de regiões antes consideradas periféricas e melhorando a mobilidade urbana.

Em São Paulo, o Plano Diretor Estratégico (PDE) busca orientar a política urbana e o desenvolvimento da cidade. O PDE estabelece áreas de adensamento, como a Operação Urbana Consorciada Faria Lima, na região de Pinheiros, incentivando a construção de empreendimentos imobiliários e melhorando a infraestrutura local. Por outro lado, em áreas mais nobres, como o Jardim Europa, a legislação restringe a construção de edifícios, preservando o caráter residencial e paisagístico dessas regiões.

O Plano Diretor surge como uma ferramenta de planejamento urbano que estabelece diretrizes para o desenvolvimento das cidades, contemplando aspectos como a oferta de moradia, a mobilidade urbana e a preservação ambiental. Esses programas têm sofrido modificações e ajustes ao longo dos anos, visando aprimorar resultados e atender às necessidades de diferentes faixas da população. Um exemplo é a criação de faixas adicionais de renda no Minha Casa Minha Vida, expandindo seu alcance e garantindo impacto mais significativo e positivo no setor imobiliário.

Outro ponto a se destacar dentre as ações oferecidas pelo governo, são os incentivos fiscais, como a redução de impostos e financiamentos a juros baixos, que têm papel fundamental no estímulo ao setor imobiliário. Ao tornar o crédito imobiliário mais acessível e reduzir a carga tributária sobre transações de imóveis, esses incentivos tornam a compra e venda de propriedades mais atrativa para investidores e consumidores. Isso resulta em um aumento na demanda por imóveis, incentivando construtoras e incorporadoras a investirem em novos empreendimentos e projetos. Com isso, há uma maior geração de empregos no setor, desde a construção civil até os serviços relacionados, como corretagem e administração de imóveis. Esses incentivos fiscais, portanto, atuam como catalisadores do crescimento do mercado imobiliário, beneficiando não apenas o setor, mas também a economia como um todo.


Mas como as mudanças nas políticas públicas atuais afetam a demanda e oferta de imóveis?

As mudanças nas políticas públicas atuais, em resposta a fatores como crescimento populacional, urbanização e mobilidade urbana, influenciam tanto a demanda quanto a oferta de imóveis. Por exemplo, políticas de incentivo à mobilidade, como expansão de sistemas de transporte público e criação de ciclovias, podem aumentar a demanda por imóveis em áreas bem servidas por essas infraestruturas. Além disso, o aumento da população urbana e a busca por moradias adequadas impulsionam a necessidade de políticas facilitadoras do acesso à casa própria e estímulo à construção residencial.

Por outro lado, a oferta de imóveis também é impactada pelas mudanças nas políticas públicas. A construção civil pode ser afetada por políticas voltadas à sustentabilidade, exigindo adoção de práticas e materiais ecologicamente corretos, influenciando custos e oferta de novos imóveis no mercado. A disponibilidade de terrenos para construção pode ser afetada por políticas de zoneamento e uso do solo, determinando áreas onde novos empreendimentos podem ser realizados e regras para ocupação desses espaços. Dessa forma, mudanças nas políticas públicas atuais moldam o mercado imobiliário, afetando demanda e oferta de imóveis e influenciando o desenvolvimento do setor.

Já os proprietários de imóveis e investidores têm a oportunidade de se beneficiar das mudanças nas políticas públicas de diversas maneiras. Por meio de parcerias público-privadas, podem participar de projetos de desenvolvimento urbano, como construção de moradias populares, infraestrutura e equipamentos públicos, gerando retorno financeiro e contribuindo para a melhoria das cidades. Além disso, a aquisição de imóveis em áreas em desenvolvimento, impulsionadas por políticas voltadas para o crescimento sustentável e equilibrado das regiões, pode ser uma estratégia interessante para diversificar o portfólio e aproveitar o potencial de valorização.

Entretanto, existem desafios como a necessidade de adaptação às novas regras e exigências impostas pelas políticas, que podem afetar aspectos como padrões construtivos, sustentabilidade e responsabilidade social. A concorrência no mercado imobiliário também deve ser considerada, pois a evolução das políticas e do cenário econômico pode atrair novos investidores e empresas para o setor. Portanto, é essencial que proprietários e investidores estejam atentos às transformações no mercado e às mudanças nas políticas públicas, adaptando-se e aproveitando as oportunidades que se apresentam.

Cofundador e CEO da Lastro, plataforma que otimiza a gestão de propriedades