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Bruna Suptitz e Fabrine Bartz
Ainda sem data definida para abrir, o novo Zaffari da avenida Wenceslau Escobar 1.286, onde foi uma loja do Nacional, está com as obras em andamento. Porém, o aguardado alargamento do trecho da avenida - entre a rua Castro Menezes e avenida Copacabana - em frente ao empreendimento não vai acontecer tão cedo. Previsto como uma das contrapartidas da Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A pela construção do bairro privativo Golden Lake, na avenida Diário de Notícias, o trecho foi substituído pela execução da pista sul da avenida Pedro Américo Leal, ao longo do Arroio Cavalhada, entre as avenidas Diário de Notícias e Icaraí.
A substituição foi proposta pela Multiplan, já que depende da conclusão da Pedro Américo Leal a realização de outras medidas compensatórias do empreendimento, como ciclovia no trecho, recuo para pedestres e ligação com ruas do entorno. A proposta foi acolhida pela prefeitura, que executou a pista norte da Pedro Américo Leal com financiamento, mas não conseguiu garantir o recurso necessário para a sua conclusão.
Oficialmente, o governo municipal sustenta que alargar a Wenceslau não é mais uma prioridade. "Temos um fluxo de carros naquela avenida, mas não tem como aumentar a rua, porque o urbanismo moderno já entendeu que aumentar cada vez mais a rua não está resolvendo o problema do trânsito", explica o procurador-geral adjunto de Domínio Público, Urbanismo e Meio Ambiente, Nelson Marisco.
No entanto, com a chegada do novo Zaffari, a tendência é que aumente o fluxo de veículos e será necessário acomodar mais carros circulando na região. De acordo com Marisco, "possivelmente isso ocorra através da criação ou ampliação de outra rua - talvez não tão próxima daquele local, mas que possa compensar aquela obra e não mitigar", complementa.
Em nota, a Companhia Zaffari ressalta que a área construída para a atividade de varejo de alimentos permanecerá a mesma que a original, conforme determina a legislação vigente. "(O local) tinha vagas de estacionamentos e fluxos semelhantes aos que serão ofertados com a implantação do atual projeto de renovação e, como houve a manutenção da área destinada para varejo de alimentos, não se alteraram os impactos já resolvidos e absorvidos pelo sistema viário".
Com a mudança de bandeira de um dos maiores supermercados da Zona Sul, de Nacional para Zaffari, a companhia solicitou o Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU) para a efetivação da reforma, conforme o Secretário Municipal de Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade, Germano Bremm. A pasta classificou a obra como reforma e enquadrou como um projeto especial de primeiro grau, correspondente a empreendimentos de menor impacto, diferentemente de um shopping center, por exemplo, chamado de projeto de segundo grau. Por este motivo, não previu mudanças significativas na estrutura viária. No entanto, o antigo prédio na avenida Wenceslau Escobar, 1.286, já está quase todo no chão e, consequentemente, um novo será erguido.
O Zaffari, no entanto, reforça que foram mantidas as atividades originais no prédio existente, por isso o projeto não foi objeto de EVU, passando pela análise direta da edificação. "Mas, há qualificações previstas no entorno, como a nova rede para as águas pluviais, que já foi executada". Já o aumento de área construída total se deve a nova localização do estacionamento, praticamente todo com vagas cobertas no nível inferior, e da área destinada para lojas de apoio que existiam, mas que serão realocadas.
Ainda assim, para a prefeitura, o caso é tratado como de menor impacto. Se a legislação assegura esse enquadramento de primeiro grau, não tem essas exigências de contrapartidas, porque o impacto já está mensurado na cidade", afirma o secretário do Meio Ambiente, Germano Bremm.
Mesmo tendo trocado de contrapartida, a Multiplan entregará para a prefeitura o projeto executivo que poderá servir de base para as obras necessárias na avenida Wenceslau Escobar, informa Bruno Vanuzzi, diretor imobiliário da empresa.
População da Zona Sul aumentou 22% de 2000 a 2010
Antes de pertencer ao grupo Zaffari, o prédio, que ocupa todo o quarteirão e é cercado pelas ruas Castro de Menezes à direita, José Ney Biffignandi, à esquerda e avenida Copacabana ao fundo, já recebeu ao menos outras três bandeiras: Walmart, Big e Carrefour. O primeiro supermercado foi licenciado em 1976. Na ocasião, o empreendimento ocupava uma área de 3.766,40m2. Em 1985, a licença foi ampliada para área total de 10.550,60m2. Já em 2019, quando a licença foi aprovada para o grupo Zaffari, a emissão de Certidão de Área Construída apresentava 13.424,00m2 de área total.
Não foi apenas a área construída do empreendimento na Wenceslau Escobar que cresceu ao longo dos anos. A população da Zona Sul de Porto Alegre também aumentou: entre 2000 e 2010, segundo dados do último censo consolidado, o aumento foi de 22,17% - de 68.192 para 83.312.
Embora a coleta de dados 2022 para uma atualização do censo ainda não tenha sido concluída, é nítido o avanço de bairros como Espírito Santo, Guarujá, Hípica, Ipanema, Jardim Isabel, Pedra Redonda, Serraria, Tristeza, Vila Assunção e Vila Conceição, que compõem a Zona Sul.
"Em discussão com o Plano Diretor da cidade, o potencial construtivo de cada região é mensurado. Nele, está previsto o aumento da população. Então, quando tiver algum outro tipo de construção adensável, que incremente a população dentro daquilo que foi planejado, será construído outro estudo", explica o titular do Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade, Germano Bremm.
Desde a entrega dos 350 metros de alargamento da avenida Wenceslau Escobar, entre a Icaraí e a Castro de Menezes, em 2016, não houve mudanças significativas em relação à mobilidade. Agora, com a reforma do supermercado, foi identificado pela Secretaria de Mobilidade Urbana a necessidade de uma alça de conversão para veículos a fim de permitir a travessia mais segura de pedestres entre a avenida Wenceslau e a rua Castro de Menezes.
Ampliação da Wenceslau estava prevista na época da construção do BarraShoppingSul
Demolição do prédio do antigo Nacional está em fase de finalização pela Companhia Zaffari
/ISABELLE RIEGER/JC
Não é de hoje que se fala do alargamento da avenida Wenceslau Escobar. A via, importante para o fluxo interno do bairro Cristal e um dos caminhos para quem segue mais ao Sul de Porto Alegre, aguarda ampliação há pelo menos 25 anos. Em 1997, o Termo de Compromisso assinado entre a prefeitura e o "Cristal Shopping" - atual BarraShoppingSul, do grupo Multiplan - previa como uma das contrapartidas "executar o alargamento da avenida Wenceslau Escobar" entre os trechos da avenida Diário de Notícias e avenida Pereira Passos. A contrapartida que a prefeitura havia solicitado da Multiplan pela construção do Golden Lake, entre a rua Castro de Menezes e a. Copacabana, estaria entre a área prevista.
No entanto, assim como agora, também em 1997 a contrapartida foi substituída. Na época, o pedido partiu da prefeitura de Porto Alegre, que considerou prioritário que o empreendimento do Barra investisse em moradias de melhor qualidade para o reassentamento das cerca de 400 famílias que viviam no entorno.
Ou seja, também não é a primeira vez que o alargamento da Wenceslau Escobar fica em segundo plano. Aliás, a intenção de ampliar a via é ainda mais antiga: o primeiro decreto municipal tratando de desapropriações na Wenceslau Escobar é de 1966. Outros com teor semelhante foram publicados em 1987, 2003 e 2004.
Como funcionam os estudos de impacto urbano e ambiental
Os impactos urbanos-ambientais correspondem a qualquer alteração produzida pelo homem e por suas ações na estrutura socioeconômica, infraestrutura urbana, adensamento populacional, equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo, impermeabilização do solo, valorização imobiliária, geração de tráfego, transporte público, paisagem urbana e ainda ações direcionadas ao patrimônio natural e cultural.
Conforme o Decreto n° 19.383/2016, os estudos de impacto urbanos-ambientais são divididos principalmente em três: Estudo de Impacto Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental (EIA/RIMA), Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU).
"Dependendo do tamanho da ação, será exigido EIA/RIMA, um estudo mais completo para tratar também dos impactos e propor medidas que irão reparar os danos causados por esse ambiente. Porém, todo e qualquer empreendimento passa pela Comissão de Análise Urbanística e Gerenciamento da Smamus e eles são obrigados a fazer um Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU)", diz Nelson Marisco.
Em que momento são propostas as contrapartidas pela execução de um empreendimento?
No processo de criação de um empreendimento ou estabelecimento, quando não é possível reparar o impacto urbano e ambiental causado pela obra, através de medidas mitigatórias, são estabelecidas medidas compensatórias. Conforme o Decreto Municipal n° 19.383/2016, o objetivo é compensar os impactos negativos apontados nos estudos urbanos-ambientais por meio de ações, projetos, obras e serviços.
"Na comissão (de Análise Urbanística e Gerenciamento), a partir do momento que são apresentados os estudos, são propostas pelo poder público as medidas mitigadoras e compensatórias, que definem como a construtora poderá reparar os danos causados pela obra", comenta Marisco. Porém isso não quer dizer que o projeto será executado de forma efetiva, pois a confirmação da execução ocorre apenas após o Termo de Compromisso assinado entre a prefeitura e o empreendedor.