Empreendedores avaliam que preço alto do aluguel esvazia Osvaldo Aranha

A grande desocupação de pontos comerciais na principal via do bairro Bom Fim, em Porto Alegre, é motivo de preocupação para quem comanda negócios na região. No mês de agosto, a reportagem do Jornal do Comércio apurou que havia mais de 20 imóveis comerciais disponíveis para aluguel nas 10 quadras da avenida Osvaldo Aranha.

Embora levantamentos de imobiliárias e plataformas de negócios apontem que o metro quadrado comercial no bairro não está entre os mais caros da capital gaúcha, empreendedores têm queixas sobre os valores de aluguel. Outros fatores que causam desocupação na avenida, de acordo com comerciantes ouvidos pela reportagem, são as mudanças de hábitos dos consumidores, que cada vez mais compram online, e os efeitos da pandemia e das enchentes de maio.

Empresários avaliam que valores cobrados por imobiliárias nos aluguéis do Bom Fim estão causando dificuldades nos negócios locais e vem atrapalhando empreendimentos na região. Uma das situações relatadas é o aumento expressivo do aluguel após algum tempo de contrato.

Esse foi o caso da editora e Livraria CirKula, que operava desde 2018 no número 522 da avenida Osvaldo Aranha. Com o passar do tempo, o aluguel que, em 2018, estava na faixa dos R$ 3 mil, chegou a dobrar de valor.

"Alguns meses antes da pandemia aumentaram para R$ 5,7 mil e, agora, queriam pedir quase R$ 8 mil, que era abusivo, quase metade do que a gente vendia (em livros por mês). Nós já estávamos com outros problemas na infraestrutura, tendo muito mofo, e os proprietários não quiseram negociar, então, foi uma junção de fatores", afirma Mauro Meirelles, sócio do empreendimento ao lado de Luciana Hoppe e Gustavo Antunes. 

Há pouco mais de três meses, a CirKula mudou de endereço, mas ficou na Osvaldo Aranha, agora no número 444, para manter a proximidade com seu público. O negócio, que chegou a contar com sete pessoas na equipe, teve de encolher a operação e o espaço físico para seguir de portas abertas.

"Fizemos uma gestão de custo muito séria, hoje somos só nós três aqui, sem funcionários. E muita gente fez esse movimento aqui no Bom Fim para tentar sobreviver. Negociar, mudar de loja, trocando as cartas para tentar se manter", acredita Mauro.

Além dos preços altos nos aluguéis, empreendedores apontam que outro fator que está causando desocupação de prédios comerciais e profusão de placas de 'Aluga-se' ao longo da avenida é uma mudança no comportamento do consumidor após a pandemia, além do efeito das enchentes.

"O problema é que a pandemia mudou os hábitos do consumidor. As pessoas se acostumaram a comprar no marketplace, mesmo que morem do lado da livraria, a pedir comida (delivery) do lugar da esquina", considera Mauro. "Aqui, o baque da enchente foi pior que o da Covid, porque foi muito pontual e tudo ao mesmo tempo, deixando as pessoas sem dinheiro para consumo. Acredito que muitos estão passando por situações parecidas com a nossa", complementa Luciana.

Apesar do evidente impacto da pandemia e das chuvas no comércio local, a falta de ocupação de imóveis na Osvaldo Aranha não é de hoje. Em 2017, reportagem do JC mostrou que o cenário, há sete anos, já era difícil para comerciantes da região, com diversos pontos desocupados.

No contexto mais recente, o Osvaldo Bar foi um dos empreendimentos que não resistiu na avenida. Sem perspectiva de melhora, a empreendedora Cecília Capovilla encerrou as atividades do bar que comandava no Bom Fim por conta do alto valor do aluguel. "Minha vida boêmia começou no Bom Fim. Não tinha ideia de sair, foi justamente pelo aluguel", admite a empreendedora, que agora está em uma nova empreitada no bairro Floresta, à frente do Columbus Bar.

Cecília acrescenta que "há esperança para a região voltar a ser o que já foi, mas com valores reais, não com os que estão querendo alugar hoje".

Quem assumiu o local onde operava o Osvaldo, no número 784 da avenida, foi a Moo Veggie Food, restaurante com culinária à base de plantas. Com um investimento de aproximadamente R$ 100 mil no espaço de 140 metros quadrados, o local busca trazer um novo movimento noturno para a Osvaldo Aranha, já que opera até as 23h.

Buscando adaptar-se às novas demandas, a gráfica Bayadeira, que está desde 1938 no Bom Fim, é exemplo de negócio que passou por reestruturação. Agora, o número 1.000 da avenida, que antes era de apenas um empreendimento, foi dividido em um espaço no formato de centro comercial, com mais oito lojas além da própria Bayadeira.

André Ricardo da Silva, um dos proprietários da Bayadeira, explica que o novo formato ocorre também por uma mudança no setor gráfico, influenciada, principalmente, pela pandemia e eventos climáticos. "A necessidade de um grande espaço físico foi diminuindo consideravelmente. Acontecimentos recentes como a pandemia e as enchentes também nos levaram a fazer um corte de serviços com menos demanda ou obsoletos, fazendo com que uma loja de 200 metros quadrados, como era no início, já não fosse tão necessária", afirma.

Além da gráfica, que segue operando normalmente, a Bayadeira Centro Comercial conta com o Muka Cake, que abre a sua segunda loja no local, e a Criar, estúdio e loja colaborativa que operava na rua Henrique Dias, via interna do Bom Fim. O espaço ainda tem cinco lojas disponíveis para locação, com possibilidade para negociação no valor do aluguel.

Fiapo Barth é o nome por trás do bar Ocidente, que está há mais de quatro décadas localizado na esquina da avenida Osvaldo Aranha com a rua João Telles. Na opinião do empreendedor, os únicos comércios que resistem na região atualmente são aqueles onde os comerciantes são os proprietários dos imóveis, ou seja, não pagam aluguel. É o caso do Ocidente e da Lancheria do Parque, outro ícone de Porto Alegre que está na avenida desde os anos 1980.

"Os locadores não entenderam os novos tempos e praticam aluguéis que impossibilitam o pequeno comércio. Vejo que permanecem apenas os comerciantes que são proprietários", pondera Barth. Mas, apesar dos tempos difíceis, o empresário segue acreditando no potencial da avenida e do bairro para os negócios.

"A possibilidade de diversão tanto diurna quanto noturna é uma mina pouco explorada atualmente. O Bom Fim tem tudo para brilhar. Só a presença do parque já é um trunfo", considera o empreendedor.

A confiança no bairro é tanta que, em breve, o Ocidente irá inaugurar um novo braço no espaço térreo: um bar e cafeteria. "Não estaríamos fazendo isso sem a certeza de que a Osvaldo permanece como uma das avenidas mais bonitas e charmosas da cidade. O potencial é imenso", ressalta Barth.

Para Moacyr Schukster, presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios no Rio Grande do Sul (Secovi-RS), o principal motivo para a desocupação dos imóveis comerciais na avenida Osvaldo Aranha não é o preço dos aluguéis, mas o grande fluxo de trânsito na avenida e a falta de estacionamentos na região.

Isso, na avaliação de Schukster, resulta em um menor número de pessoas transitando pela avenida. "As pessoas não conseguem mais entrar nas lojas com calma, fazer pesquisa de preço. Param, ficam dois minutos e saem, não caminham pela Osvaldo Aranha. Logo, as lojas diminuíram seus clientes e, aos poucos, foram fechando", afirma.

O bairro, de acordo com dados do Secovi de junho deste ano – última amostra disponível –, concentrava 140 pontos comerciais disponíveis para aluguel, incluindo lojas e conjuntos comerciais. "Não vemos perspectiva de melhora e locação dessas lojas vazias enquanto esse cenário persistir" destaca Schukster.

Dados do Secovi-RS de julho deste ano mostram que 80,23% dos imóveis disponíveis para aluguel no Bom Fim eram pontos comerciais. No mesmo mês, de acordo com pesquisa da entidade, o valor médio por metro quadrado para uma loja no Bom Fim era de R$ 40,45, enquanto o preço de uma sala ou conjunto comercial era de R$ 29,17.

Em ranking de preços dos bairros de Porto Alegre do QuintoAndar, no mês de agosto, o Bom Fim ocupava a 23ª posição. Atualmente, o bairro Mont'Serrat é a região com valores mais altos para imóveis comerciais e residenciais, com o preço do metro quadrado estabelecido em R$ 63,70.