Custo do crédito imobiliário não avança na mesma velocidade da taxa Selic

Apesar de a taxa de juros ter saltado de 2% em 2020 para 13,75% em 2022, seguindo no mesmo patamar desde a última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) em fevereiro, o custo do crédito imobiliário não avança na mesma velocidade da Selic. Do lado das instituições bancárias, a opção é cobrar taxas inferiores dos clientes nas operações de financiamentos imobiliários. “No mesmo período, as taxas do crédito imobiliário passaram de 7% para 9,99%. Além disso, as taxas de juros atuais estão no mesmo nível histórico do crédito imobiliário do Brasil antes da grande redução da taxa de juros”, compara Alexandre Ferraz, CEO da Credihome by Loft.

Ferraz explica que a Selic pode influenciar no valor de entrada e na renda mínima exigidos para o financiamento de um imóvel. Quanto maior for o valor da parcela, maior será a renda mínima exigida, já que os bancos, em geral, exigem que a parcela não exceda 30% da renda do cliente. Como reflexo desse cenário, as pessoas interessadas em comprar um imóvel estão estudando mais as possibilidades. Há clientes, por exemplo, que optam por comprar um imóvel de metragem menor, ou em um bairro diferente do inicial, para que o valor do financiamento fique dentro de seu orçamento.

O CEO chama a atenção para o papel da portabilidade no atual cenário. Quem já tem um financiamento imobiliário ou está fechando negócio agora tem a possibilidade, em um cenário de redução das taxas, de renegociar a dívida solicitando a portabilidade para uma outra instituição que disponibilize melhores condições de pagamento.

A orientação a quem está interessado em adquirir um imóvel com financiamento é comparar o custo efetivo total de todas as linhas de crédito oferecidas pelos bancos, uma vez que essa escolha vai influenciar diretamente no valor da parcela. Também é imprescindível conhecer as linhas de crédito e escolher a que melhor se encaixa no orçamento.

No caso de contratos corrigidos pelo IPCA, geralmente a taxa de juros é mais baixa, mas são mais imprevisíveis uma vez que o índice de inflação é ajustado mensalmente, e, quando ele sobe, as parcelas do financiamento também sofrem reajuste. “É uma linha menos recomendada para financiamentos de muito longo prazo”, orienta. Outros fatores também influenciam na prestação, como o sistema de amortização, que pode ser SAC ou Price, sendo o primeiro o mais usual, com o valor da parcela diminuindo ao longo do tempo.

“O imóvel segue sendo um ativo muito importante para as famílias. Prova disso é que 2022 foi um ano forte para esse mercado, o segundo melhor, atrás apenas de 2021. Outro ponto é que, hoje, a tecnologia nos permite encontrar a melhor opção de crédito imobiliário sem deixar o conforto do sofá”, ressalta Ferraz, usando como exemplo o trabalho da Credihome by Loft, plataforma digital do Grupo Loft que conecta o cliente interessado em financiamento imobiliário e bancos gratuitamente.

Líder na concessão de crédito imobiliário no País, a Caixa Econômica Federal oferece, desde março de 2021, quatro opções de linhas de financiamento imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para a compra de imóvel novo ou usado: TR, IPCA, Poupança CAIXA e Taxa Fixa; para construção e reforma: TR, Poupança Caixa e Taxa fixa, hoje em 9,75% o valor mínimo e máxima de 10,75% para o prazo de 360 meses.

A Caixa é também o principal agente financeiro no crédito habitacional com recursos do FGTS - Habitação Popular. A taxa de juros cobrada é a partir de TR+ 4,25% a.a. de acordo com a renda familiar e localização do imóvel.

Já para os cotistas do FGTS, há ainda a opção de financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão no Programa Pró-Cotista, sem limite de renda familiar. Até 30 de junho deste ano, a taxa mínima é de 7,66% e a máxima de 8,16%. Nessa modalidade o prazo mínimo para o financiamento é de 60 meses e o máximo 420 meses.

Em nota, a Caixa informou que os valores mais procurados por quem quer financiar um imóvel é de unidades de R$ 400 mil da linha SBPE. No FGTS o valor varia em função da renda do proponente e da região geográfica onde se situa o imóvel.

No Banrisul, a taxa de juros no crédito imobiliário é a partir de 9,47%, inferior à Selic atualmente e alinhada aos valores praticados na maioria dos bancos. Várias combinações determinam quanto será cobrado nas operações, como o perfil do cliente, tipo de imóvel, prazo de financiamento e valor financiado.

Marcus Staffen, diretor de Finanças e Relações com Investidores do Banrisul, explica que o banco tem todo um cuidado para evitar que as taxas cobradas no crédito imobiliário superem o patamar da Selic. Isso porque é levado em consideração a função da natureza da taxa básica de juros, que é de curto prazo e pode ter alterações periódicas adotadas pelo Copom, enquanto um financiamento imobiliário pode chegar a 35 anos.

“A Selic é um importante norteador de mercado e inclusive na decisão do tomador do crédito, que muitas vezes pode deixar de entrar no financiamento porque parte dos recursos para aquisição do imóvel vem de recursos próprios. Dependendo do momento, com juros mais altos, o tomador de crédito pensa duas vezes: vale a pena adquirir um imóvel agora ou deixar esse recurso aplicado em taxa de juros rendendo próximo de 13,75% ao ano”, explica Staffen.

Para 2023, o Banrisul projeta expansão da carteira de crédito imobiliário, acompanhando a retomada registrada a partir do último trimestre de 2021. Em 2022, a carteira de crédito imobiliário do banco gaúcho cresceu 19%. “Foi um crescimento recorde quando comparamos os últimos cinco anos, inclusive do banco como um todo. Quando se olha o crédito para pessoa física, o imobiliário teve desempenho superior, sendo a linha com maior expansão nos últimos cinco anos”, explica o diretor de Finanças e Relações com Investidores.

A Região Metropolitana concentra a maior parte dos financiamentos imobiliários concedidos pelo Banrisul, em torno de 30% do total da carteira. Atualmente, o tamanho médio do crédito para imóvel gira em torno de R$ 300 mil.

Uma meta do banco para este ano é agilizar os processos, diminuindo o prazo a partir do momento em que o cliente entra com o pedido de financiamento, até a liberação do crédito. “Conseguimos ter um avanço em 2022, mas queremos que esse prazo seja o menor possível para o cliente. É um momento que sabemos ser muito importante para quem está tomando o crédito e muitas vezes é a primeira compra de imóvel ou uma troca de casa”, avalia Staffen.

“Enxergamos esse mercado imobiliário com potencial bom mesmo com todo o ambiente econômico complexo. O banco tem condições muito atrativas e competitivas no mercado e tem apetite para seguir crescendo essa carteira”, conclui o diretor.