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Principal iniciativa do primeiro ano do governo Sebastião Melo (MDB) na área do planejamento urbano em Porto Alegre, o Programa de Reabilitação do Centro Histórico - chamado por Melo de Plano Diretor do Centro - já é lei: foi sancionado no fim do ano que passou, em 29 de dezembro, como Lei Complementar Nº 930/2021. Com isso, empreendedores já podem informar ao poder público o interesse em aderir ao programa em troca de atender algumas exigências, que são a condição para acessar os benefícios previstos na lei.
O procedimento de protocolo dos projetos ainda será definido e, no momento, a manifestação de interesse por ser feita pelo e-mail [email protected]. A medida vale tanto para novos projetos quanto para os que estiverem em andamento, que podem optar por se adequar às novas regras. Já existem pedidos em análise.
Com a proposta de induzir o crescimento e dobrar a população no bairro com o aumento da produção imobiliária, o poder público concederá incentivos fiscais e urbanísticos ao setor da construção civil, para novos prédios ou para a reconversão (retrofit) daqueles já existentes. As diretrizes para adesão ao programa estão definidas na lei e a regulamentação do que pode ser construído virá posteriormente, por decreto, com a análise de cada projeto arquitetônico.
A altura de novos prédios, por exemplo, vai considerar características do quarteirão, como altura máxima já existente e recuos, podendo chegar a 200 metros, conforme estimativa da prefeitura. Para a definição do gabarito (volumetria dos imóveis, considerando o conjunto do quarteirão), será concedida isenção de recuo lateral - a ideia é afastar o mínimo possível o novo prédio do imóvel ao lado, dando preferência para fachadas contínuas ao nível da rua.
Embora acabar com os recuos seja proposta apresentada pelo Executivo, Melo disse em dezembro, na apresentação de proposta semelhante para o 4º Distrito, que considera "feio os prédios colados um no outro" do ponto de vista urbanístico - uma contradição do que ele mesmo aprovou no programa para o Centro. Já o fim do limite de altura é uma bandeira do prefeito, que voltou a dizer na segunda-feira, na posse da nova Mesa Diretora da Câmara, que o Plano Diretor não deve focar nisso - Melo defende que a avaliação se dê no Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU), analisando cada caso isoladamente.
Com a sanção da lei, está confirmada a criação de 1,180 milhão de metros quadrados em estoque de potencial construtivo para o Centro Histórico, com densidade bruta para o bairro de 350 economias (unidade residencial, comercial ou escritório) por hectare, sem limite por quarteirão. A estimativa é dobrar o número de residências, que hoje são cerca de 30 mil conforme cadastro do Dmae.
É por meio dessa lei que passam a ser autorizadas as construções residenciais do setor das Docas do Cais Mauá, na área que fica entre o terminal do Catamarã e o limite com o Cais Navegantes, na altura da rodoviária. A medida atende ao pedido feito pelo consórcio contratado pelo governo do Estado para realizar o estudo de viabilidade econômica e de uso para a área do antigo porto da Capital. A licitação do Cais está prevista para sair neste ano.
Obras públicas previstas ainda dependem de recursos externos
O Programa de Reabilitação do Centro Histórico prevê, além dos incentivos para a construção civil, muitas intervenções a serem realizadas em infraestrutura, com prazos que vão de 2022 até 30 anos para frente. A Lei Complementar Nº 930/2021 estabelece uma série de objetivos a serem atendidos, como a reabilitação dos edifícios, melhorar as condições de habitabilidade e recuperar a função habitacional do bairro. Ao todo são 16 itens que compõem a lista, sendo o objetivo geral o de requalificar o Centro Histórico.
Para essas ações, previstas em diferentes diagnósticos que embasaram a elaboração da lei, o poder público espera contar com recursos que virão da venda de índices construtivos no perímetro de adesão.
São estimados R$ 1,2 bilhão em três décadas, destinados ao Fundo Municipal de Gestão do Território. O município também "poderá aceitar bens, serviços e obras a título de contrapartida de Solo Criado", conforme previsto na lei.
A prefeitura conta ainda com recursos de financiamentos. Um deles, anunciado em outubro, trará US$ 152 milhões do Banco Internacional para Reconstrução e Desenvolvimento (Bird) e da Agência Francesa de Desenvolvimento (AFD) para investimento no chamado "centro expandido", que inclui o próprio bairro, a orla do Guaíba, parte do 4º Distrito e outros bairros próximos. O município entrará com US$ 38 milhões como contrapartida.
O poder público ainda trabalha no detalhamento das obras que serão executadas com esse recurso. Algumas das medidas esperadas são a requalificação de ruas e avenidas, como a Voluntários da Pátria, a Farrapos e a Mauá.
A ideia a longo prazo é reduzir os terminais de ônibus metropolitanos no Centro - uma conversa com o governo do Estado já trata de levar parte das linhas para a Estação Rodoviária de Porto Alegre.
Incentivo para preservação do patrimônio histórico na região terá uma lei própria
A criação do Polo do Centro Histórico atende ao propósito previsto no Programa de Reabilitação no que diz respeito à preservação do patrimônio histórico. Terão redução ou isenção de impostos municipais por 15 anos, prorrogáveis por igual período, segmentos que se instalarem em edifícios com construção até o ano de 1960. A lista conta com mais de 30 atividades, sendo que outras poderão ser apresentadas por iniciativa do empreendedor. Aprovada pela Câmara no fim do ano passado, a medida ainda aguarda sanção do chefe do Executivo.