Para o Sinduscon, mercado irá regular altura das construções em Porto Alegre

O Sinduscon-RS - Sindicato das Indústrias da Construção Civil do Estado do Rio Grande do Sul - quer levar os temas de interesse dos seus associados para os debates sobre a revisão do Plano Diretor de Porto Alegre. Para isso, os empresários estão organizados para acompanhar reuniões, oficinas e outras atividades promovidas pela prefeitura. No início de maio, a entidade entregou ao prefeito Sebastião Melo (MDB) um documento com propostas de resoluções para a lei que rege o planejamento urbano da Capital.

Nesta entrevista ao Jornal do Comércio, o presidente da entidade, Claudio Teitelbaum, sustenta que a altura das novas construções deve ser regulada pelo mercado e pontua outros temas importantes para o setor que devem ser pauta da revisão, como o recuo dos prédios em relação ao limite do terreno e o adensamento de bairros residenciais próximos da região central.

Jornal do Comércio - O Sinduscon recentemente entregou documentos para a prefeitura de Porto Alegre relacionados ao Plano Diretor. O que são e como foi a elaboração?

Claudio Teitelbaum - Temos um um GT de legalização, fazem parte dele arquitetos e engenheiros. É um grupo estritamente técnico e vem se reunindo semanalmente há mais de dois anos exatamente para tratar de todos os aspectos que envolvem a execução de um plano diretor e a formatação de uma cidade melhor para viver, trabalhar, investir, e que dê qualidade de vida para os moradores. Com base nos resultados deste trabalho, elaboramos alguns documentos. Primeiro se fez uma pesquisa com mais de quarenta associados que correspondem a mais de 90% do mercado de atuação, tanto de incorporação quanto de loteamentos regulares na cidade de Porto Alegre. E com isso recebemos uma série de inputs sobre como as empresas associadas, os seus engenheiros e arquitetos entendem o que deve ser modificado no plano diretor. Depois disso, através do Instituto Euvaldo Lodi, da Fiergs, foram feitos dois workshops colaborativos. No primeiro dia com trinta empresas associadas e no segundo dia com vinte entidades de fora do setor, como Associação Comercial de Porto Alegre, Federasul, Sindilojas, IEE (Instituto de Estudos Empresariais), e elaborarmos um relatório para ver onde tem consenso entre o setor e fora do setor.

JC - E o documento?

Teitelbaum - Com base no questionário e no workshop, entregamos para a prefeitura um Plano Diretor comentado e com propostas de revisões. Não ainda no detalhe de "o adensamento tem que ser esse, a altura tem que ser aquela", mas dizendo as zonas imaginamos que a cidade possa crescer, como entendemos que o adensamento pode melhorar a qualidade de vida das pessoas, como o social e o ambiental tem que andar junto com o desenvolvimento econômico, para criar um ciclo virtuoso e não vicioso. E, por fim, de todas essas revisões e comentários, 40 proposições mais específicas de mudança, que não são ainda em números ou em porcentagens, mas em coisas que imaginamos que ao longo da discussão desses sete eixos temáticos vão ter que ser trabalhados.

JC - A entidade está inserida nos debates da revisão?

Teitelbaum - O que realmente queremos é levar o interesse dos associados (aos debates) e que essas entidades também levem. Estamos muito preocupados em debater nessas reuniões para que não se deixe somente a voz de grupos barulhentos. Estamos muito preocupados em gerar conteúdo embasado tecnicamente. Pegar o que deu certo em Montevidéu, em Buenos Aires, em Singapura, em Nova Iorque, em Londres, o que dá certo em termos de desenvolvimento econômico, em preservação cultural, preservação da história da cidade. Vemos como é importante esse trabalho todo que as empresas têm feito muito aqui no Moinhos de Vento em termos de preservação, unir o estoque como o resgate do patrimônio histórico tem sido realmente valorizado pela sociedade. Esse decreto de sustentabilidade que a Prefeitura criou, como é importante não punir, mas incentivar. Ou seja, se a empresa não quiser fazer reuso de água da chuva, colocar painel fotovoltaico, trabalhar no envelopamento térmico de uma edificação, não precisa fazer, mas, se fizer, vai ser beneficiada, vai ter ganhos.

JC - Como isso se relaciona com a revisão?

Teitelbaum - Temos falado muito em democratizar a cidade. Se conseguirmos aumentar o adensamento e fazer com que mais pessoas morem em determinadas zonas da cidade, o IPTU do terreno vai ficar mais barato e as pessoas que estiverem morando lá terão menos deslocamentos para chegar ao seu trabalho, vão usar menos o transporte público, elas vão usar menos as vias… Ter mobilidade urbana, plano cicloviário, segurança pública, ter condição para que as pessoas transitem na rua e fazer isso por meio do urbanismo.

JC - Como fazer isso?

Teitelbaum - Incentivando o uso misto assim como esse trabalho que está se fazendo agora de incentivar a moradia no centro e no 4º Distrito. Se não tem moradia, se não tem a pessoa vivendo de noite, gera insegurança. O uso misto é importante por causa disso. E quando tem uma fachada ativa, um comércio no térreo com a residência em cima, além da segurança traz uma outra coisa muito importante para a cidade que é o ISS. Quanto tributa só o IPTU, é uma vez por ano que a Prefeitura ganha, mas o ISS todo santo mês vai estar recebendo, e isso vai gerar um reinvestimento. O próprio Jaime Lerner, quando projetou os eixos de desenvolvimento em Curitiba, foi para isso. Claro que é para a segurança, é para a mobilidade, mas é para também ter recursos.

JC - Você disse que o documento aponta áreas onde foi identificado maior potencial para construção, para adensamento. Quais são essas áreas?

Teitelbaum - São áreas como (os bairros) Chácara das Pedras, Três Figueiras, que têm muitas residências unifamiliares com poucas pessoas morando, sem um adensamento que permita o incentivo em transporte público, que não tem uso misto e acabam virando zonas muito inseguras. Imaginamos criar um adensamento com base em estudos e verificar vias onde isso pode ser permitido, dentro daquela linha de democratizar a moradia em determinados bairros e fazer com que o aumento do adensamento gere mais condições de segurança e de mobilidade. Outros casos da Zona Sul de Porto Alegre, tem muitas vias onde um lado da rua pode construir e adensar, ter frações de lotes menores, e no outro lado da rua não pode e só pode fazer mini-sítios e zonas com grandes testadas (área do imóvel voltada para a rua). Permitir que os loteamentos, sejam abertos, sejam fechados, mas com frações de lotes menores, vai gerar com que mais pessoas morem ali, isso viabiliza o mercadinho, o pequeno comércio, vai fomentar a economia local. A Avenida Ipiranga, que é um grande eixo que vai se conseguir adensar e ainda gerar preservação ambiental com a despoluição do Arroio Dilúvio como uma contrapartida desse próprio adensamento (via operação urbana consorciada) e mais gente vai poder morar ali.

JC - No passado existia a ideia de que a cidade só poderia crescer (com novas construções) para a Zona Sul porque é onde tem terreno “vazio”. Hoje se fala da conversão de uso de áreas residenciais, no interior dos bairros. Um exemplo é o Partenon, onde há muitas casas à venda. São pontos assim que vocês identificaram com potencial para adensamento?

Teitelbaum - Tem muita coisa, se pegar o morro Santo Antônio, Partenon... O cara tem uma casa isolada, mas ele já não quer mais morar naquela casa, pela insegurança, é caro, tem IPTU, tem custo de manutenção… Mas, como ele só pode vender pra alguém que vá querer morar numa casa, não consegue vender. Olha o que aconteceu com a Vila Assunção, tem várias casas lindas que estão sucateadas, sem uso, porque a pessoa não consegue vender.

JC - E tem o argumento de que, no terreno de uma casa, não se consegue construir um prédio, mesmo que pequeno...

Teitelbaum - Exatamente.

JC - Isso atinge toda a cidade?

Teitelbaum - É. O que acontece: com a regra urbanística existente em Porto Alegre, principalmente com o recuo de 25% imposto no último Plano Diretor, praticamente inviabilizou a construção em terrenos com menos de 15 a 20 metros de testada (área do imóvel voltada para a rua), porque tem que recuar cinco metros de cada lado e vai ter muito pouco para efetivamente (construir). Se conseguirmos, através de estudos verificar as melhores práticas urbanísticas que se tem no mundo, fazer essas devidas adaptações e não ter aquela neura de preocupação com a altura… A altura quem vai regular é o mercado, se as pessoas querem morar num prédio mais alto, num prédio mais baixo, se é melhor preservar mais a área de terreno e subir mais... Já se sabe que o melhor é ter mais áreas de lazer e temos que começar a combinar esses fatores de fachada ativa, adensamento, altura, sustentabilidade, preservação ambiental, para entender o que a sociedade quer.

JC - É uma das questões que a revisão deve tratar?

Teitelbaum - Quando se fala em adensamento, temos que obrigatoriamente revisitar a questão dos recuos, tanto o lateral quanto o frontal. E nessa questão da altura dos prédios temos que acabar com determinados dogmas que foram criados. Tem cidades que foram criados limites de altura por causa da escada Magirus dos Bombeiros, tem outras outras que era a pressão da concessionária de água…

JC - E a construção civil atualizou muitas dessas questões, imagino.

Teitelbaum - Exato, hoje não tem mais esse limite. Temos que não ir por um dogma, mas ir pelo técnico. Temos que, como em qualquer profissão, se modernizar e aplicar a inovação sempre cuidando do econômico, do social e do ambiental para caminharem juntos.

JC - Além desses dois pontos, tem outra questão que a revisão teria que tratar inevitavelmente, que seja uma necessidade não só do setor, mas da cidade?

Teitelbaum - O Plano Diretor tem que ter uma atenção muito grande à regulação dos espaços públicos. Tem que ser dinâmico e permitir que a cidade se atualize ao longo dos anos. Não sei como exatamente a Secretaria vai trabalhar nesta pauta, mas vejo que tem que criar determinadas amarras para que a gente não tenha retrocesso ou que não tenha muito mais liberalidade além do que deve ser. Mas tem que permitir com que o mercado se regule. Tem diversas boas práticas e o plano ele tem que ser construído de uma forma que possa ser modernizado com mais facilidade, não fique amarrado a uma revisão de dez em dez anos.

JC - A prefeitura tem falado muito em fazer um monitoramento das mudanças e aí permitir esses ajustes ao longo do tempo. Isso já existe em outras cidades? É uma boa prática para se trazer a Porto Alegre?

Teitelbaum - Sim, como em qualquer lei, tem que ser modernizada ao longo dos anos, não para retroceder, mas para se adaptar às condicionantes do mercado. Até pelo seguinte sentido: se liberou uma coisa e não está dando certo, tem que se ter uma forma de corrigir os desvios. Deve sim ter uma forma de se tornar mais liberal, mas ao mesmo tempo ter o poder de revisão ao longo do tempo para o trem ir cada vez mais entrando nos trilhos.

JC - A prefeitura tem feito mudanças pontuais, fez no Centro, no 4º Distrito e alterou algumas coisas. Essas revisões atendem às demandas do mercado ou vale mais a pena uma revisão geral e depois ir monitorando?

Teitelbaum - Essas revisões do Centro e do 4º Distrito foram ótimos laboratórios de ensaio para o que se pretende para o novo Plano Diretor, quase um teste de mercado para a proposição de novos parâmetros e novas metodologias de análise. Hoje se tem uma simplificação, no bom sentido, na aprovação e licenciamento de projetos com a simplificação do EVU, com uma aprovação mais eficiente por parte das secretarias e com o advento da lei da liberdade econômica que permitiu o habite-se autodeclaratório. Foi muito importante a criação desses planos específicos, porque se viu que o mercado não foi enfurecido para essas regiões e nem ficou tentando extrapolar qualquer índice porque o mercado não iria comprar.

JC - O Sinduscon tem feito um trabalho de comunicação nas redes de sair do campo técnico e conversar com a pessoa que quer acompanhar, mas não tem tanto entendimento…

Teitelbaum - A pessoa tem que se dar conta que o economista, o dentista, o profissional liberal, o trabalhador de um canteiro de obras, o servidor público, tem que entrar na discussão do plano diretor porque é o maior instrumento de planejamento urbano ambiental de uma cidade. E isso não está regulando a altura, está regulando para onde a cidade vai se desenvolver, como vai se desenvolver, como o transporte público vai ser trabalhado, como isso vai gerar proteção social. Vejo que esse cuidado a Prefeitura tem, com a construção dos sete eixos temáticos, as discussões, as relatorias na Câmara de Vereadores. E, por mais que se façam todas essas consultas públicas, audiências públicas, onde vai se decidir é dentro de uma câmara de vereadores muito bem instruída. (Queremos) envolver todos os vereadores na discussão do plano diretor, democratizar o conhecimento também por quem vai decidir, que são os representantes do povo lá eleitos.

JC - Pegando como referência a revisão anterior, com o prazo que a prefeitura pretende enviar o projeto para a Câmara, não se vota esse ano. E 2024 é um ano eleitoral. Isso preocupa vocês de alguma maneira?

Teitelbaum - Olha, não deveria preocupar. O mandato dos vereadores vai até o final do ano que vem. O que sabemos é que no segundo semestre do ano que vem, depois de junho, fica obviamente muito voltado para aqueles que vão buscar a sua reeleição. A expectativa é que a prefeitura trabalhe muito forte, com todo afinco e temos esperança que seja votado ao longo do ano que vem.

JC - Vocês entregaram os documentos para a prefeitura e para a Câmara. O poder público deu algum retorno a vocês?

Teitelbaum - Não, esses documentos vão ser diretamente repassados para a consultoria fazer uma análise crítica. Nos colocamos à disposição do Diogo (Cord, da Ernst & Young) para que ele também nos demande por geração de conteúdo.