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Nenhuma construtora teve interesse em adquirir índices construtivos – Solo Criado – no leilão realizado pela prefeitura de Porto Alegre na manhã desta terça-feira, 25 de outubro, que foi declarado como deserto. Além da imprensa, somente duas das cerca de 20 pessoas presentes na Loja de Atendimento da Secretaria Municipal da Fazenda, no Centro da Capital, não eram servidoras da prefeitura. Uma, inclusive, deixou o local antes mesmo de ser encerrada a sessão.
Este seria o terceiro ano seguido com leilão de Solo Criado. Em 2020, foram ofertados 30 mil metros quadrados e vendidos 7,5 mil, totalizando R$ 24,9 milhões. Em 2021, primeiro ano da gestão de Sebastião Melo (MDB), foram vendidos 8,2 mil metros quadrados ao valor de R$ 25,14 milhões. Antes disso, entre 2014 e 2016, o município arrecadou R$ 144 milhões em leilões, recurso usado para desapropriação e custeio de obras de infraestrutura por meio do Fundo Especial Pró-Mobilidade (Funpromob).
A explicação para o desinteresse do mercado pode ser encontrada em medida adotada pelo próprio poder público. O certame desta terça-feira foi o primeiro sob vigência da alteração na lei para a chamada "compra de índices em balcão", que tira do leilão o que era considerado seu principal atrativo: a aquisição de índices de grande adensamento, acima de mil metros quadrados. Isso já é possível desde 2019, mas a mudança sancionada em julho deste ano, além de manter a compra acima de 1 mil metros quadrados, o interessado não precisa mais apresentar o Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU) no momento da compra.
Com as facilidades proporcionadas na compra direta na prefeitura, não há mais motivo para se disputar o valor do metro quadrado, avalia o advogado Daniel Nichele, que tem clientes ligados ao setor construtivo e esteve na sessão para avaliar o interesse do mercado em adquirir Solo Criado. No leilão, o lance mínimo é equivalente ao preço de tabela para quem faz a compra direta. Faria sentido, opina o advogado, se o leilão ofertasse índices que não pudessem ser adquiridos de outra forma – por exemplo, em quarteirões cobiçados ou em áreas nobres.
Uma nova sessão pública de venda de Solo Criado deverá ocorrer somente no ano que vem, e talvez sob outras premissas, informa Jonas Martins Machado, secretário adjunto da Fazenda. Na avaliação dele, a experiência de ontem serviu para a prefeitura entender o comportamento do mercado com as regras de balcão. Mas, embora a compra direta tenha potencial de reduzir a arrecadação que o município teria com o leilão, Machado afirma que não há expectativa de alterar a lei.
Temor de esvaziamento dos leilões já era previsto em 2016
“Se esvaziar o leilão, vamos onerar o Tesouro”, declarou em 2016, em entrevista ao Jornal do Comércio, o então secretário municipal da Fazenda de Porto Alegre, Jorge Tonetto. Naquele ano, passou a valer uma alteração na forma como os índices construtivos eram ofertados ao mercado em uma área considerada nobre: a Câmara Municipal aprovou e derrubou o veto do prefeito José Fortunati (então PDT, 2010-2016), passando a permitir a compra de Solo Criado acima de 1 mil metros quadrados em balcão para uso no entorno da Terceira Perimetral. Nestes casos, o recurso arrecadado não iria para o Fundo Especial Pró-Mobilidade (Funpromob), que recebe os recursos arrecadados em leilão.
Em 2019, o ex-prefeito Nelson Marchezan Júnior (2017-2020) estendeu o modelo para o restante da cidade, atendendo a um anseio do mercado da construção civil. Mas a Lei foi questionada pelo Ministério Público no ano seguinte. A prefeitura se dispôs a refazer o trâmite para evitar a judicialização do caso e a proposta foi reapresentada pelo prefeito Sebastião com algumas modificações. As novas regras valem desde julho deste ano.
Com as facilidades criadas para a compra em balcão, o formato do leilão ficou obsoleto. Mesmo que o investidor tenha prazo de dez anos para utilizar o índice, que não precisa ser vinculado a um projeto de obra específico, o uso vai depender da disponibilidade de estoque construtivo. Além disso, o leilão exige pagamento em poucos dias após o arremate, enquanto o pagamento pela compra direta pode ser parcelado.
Há ainda a possibilidade da troca de Solo Criado por obras, serviços ou imóveis. Embora a permuta deva ser equivalente em valor ao que seria pago em espécie, é sem dúvida uma vantagem para quem investe. Em julho a coluna informou quais são as quatro obras em andamento na cidade que adquiriram o direito de construir acima do básico permitido para o terreno e, em troca, estão prestando serviços ao município.
Minidicionário
- Índice construtivo (também chamado de Solo Criado): medida urbanística para a construção, que acompanha o terreno e também pode ser comprado
- Potencial construtivo: o quanto pode ser construído em um terreno, que varia entre índice básico e máximo, definido pelo Plano Diretor
- Estoque de índices construtivos: potencial de construção definido pelo poder público por quarteirão e para regiões da cidade; considera fatores como infraestrutura e fomento ao crescimento