Desde 2020, com o crescimento das vendas no e-commerce durante a pandemia de Covid-19, o estoque de condomínios de galpões industriais cresce de forma expressiva no País. Somente na Região Sul, dados da Newmark Brasil apontam um incremento de 6% no quarto trimestre do ano passado em relação ao mesmo período do ano anterior.
No Rio Grande do Sul, Gravataí foi a cidade de maior absorção bruta registrada, com 19,5 mil m², seguida de Sapucaia do Sul, 6 mil m². No total, os destaques são os municípios de Nova Santa Rita e Porto Alegre, com 264 mil m² e 255 mil m² respectivamente. Os segmentos predominantes na ocupação do Estado atualmente são transportes, logística/armazenagem, varejo e indústria.
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Para a head de Pesquisa e Inteligência de Mercado do braço da Consultoria de Métodos Gerenciais, Educação Corporativa e Gestão de Marketing no País, Mariana Hanania, esse incremento atende a uma necessidade de renovação do parque industrial brasileiro, até então desenvolvido para atender às necessidades da própria indústria (imóveis isolados, único ocupantes).
Esse cenário estimulou investidores locais e internacionais a desenvolver empreendimentos mais modernos e flexíveis, que atendessem a atual demanda por este produto. "Podemos observar que no Rio Grande do Sul, por exemplo, a Amazon e a Shopee passaram a ter mais interesse em alugar galpões na região", observa Mariana.
Ela ressalta também que o Estado, por ter fronteiras com importantes mercados da América do Sul, é uma região estratégica de empresas locais e multinacionais, garantindo a introdução de seus produtos e a redução dos valores de fretes. "Essa descentralização que começou com mais força em São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, ganhou intensidade no Rio Grande do Sul por volta de 2023".
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O segmento de condomínios de galpões industriais e logísticos teve seu desenvolvimento recente no Brasil, predominantemente de 2003 para cá. A necessidade de renovação do parque industrial instalado no País, até então desenvolvido para atender às necessidades da própria indústria (imóveis isolados, único ocupantes), estimulou investidores locais e internacionais a desenvolver empreendimentos mais modernos e flexíveis, que atendessem a atual demanda por este produto.
Segundo o levantamento da Newmark Brasil, a presença dos grandes players do e-commerce contribui para que a diversificação geográfica do segmento se mantenha presente. A maior parte das transações do trimestre cujos ocupantes foram divulgados envolveu empresas do setor industrial, serviços e comércio.
Até o momento, a absorção bruta no País atingiu cerca de 757 mil de m², o que resultaria em um resultado acumulado no ano de 4,5 milhões de m². O estado responsável pelo maior volume de transações foi São Paulo, seguido por Rio de Janeiro, Minas Gerais e Espírito Santo "Ainda que a predominância das transações computadas até então neste trimestre esteja na região Sudeste, destacamos também a diversificação da demanda pelo Sul e Nordeste", diz Mariana.
Maiores ocupantes do Estado
Entre os maiores ocupantes de galpões no Rio Grande do Sul no quarto trimestre de 2024 estão empresas como União Transportes e Logística (129 mil m²), Magazine Luiza (57,5 mil m²), Renovação Logística (54 mil m²), Amazon (41 mil m²), Lebes (41 mil m²) e Solística (39 mil m²).
Com operações centralizadas no município de Guaíba, os espaços locados pela Lojas Lebes no Rio Grande do Sul são abastecidos com 60 mil posições pallets no Condomínio Logístico ELLOSUL, que também pertence ao Grupo. Deste local, partem 100% das mercadorias para abastecimento das lojas do Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Paraná.
De acordo com o diretor de Operações e TI da Lojas Lebes, José Rafael Rocha, a empresa dobrou o espaço de armazenamento no ano passado. "Saímos de uma operação de 16,2 mil m² para 41 mil m². Além disso, em junho de 2025, estaremos terminando a obra de mais 38 mil m², à qual encontra-se em negociação para locação a terceiros, tudo isso dentro do mesmo Complexo Logístico", explica.
Os galpões atuais da companhia são classificados como "Triple A", "o maior padrão para esses tipos de imóveis, com iluminação natural, pé-direito de 12 metros, capacidade de carga piso de 6 ton/m², conforto térmico e uma doca para cada 300 m²".
Tipos de galpões
CLASSE A
Em geral, as especificações técnicas para enquadramento mínimo em alto padrão (classe A) são:
Pé-direito: relevante para a capacidade de armazenamento. Idealmente, um empreendimento de alto padrão possui pé-direito de 10 a 12 metros.
Capacidade de piso: depende do peso das mercadorias a serem armazenadas/manipuladas. O piso de alta resistência, em conjunto com o pé-direito, são itens essenciais para o máximo aproveitamento do imóvel. Consideramos no mínimo 5 ton./m2 de carga de piso ideal para a classificação A.
Número de docas por m2: quanto maior o número de docas, maior a capacidade de operação de carga e descarga simultânea, além da setorização de armazenagem. 1 doca a cada 1.000 m2 seria o mínimo ideal para um empreendimento classe A.
Eficiência (área locável x área fabril/armazenagem): é o espaço total locado em relação ao espaço útil de armazenagem/produção em percentual. Mezanino e docas não são consideradas áreas úteis para armazenagem. A eficiência ideal para um empreendimento classe A é de no mínimo 80%.
Modulação de pilares: quanto maior a distância entre os pilares, melhor, já que permite um melhor aproveitamento para empilhamento e circulação de mercadorias. Consideramos no mínimo 20 metros de distância para a classificação A.
Fonte: Newmark Brasil
CLASSES AA ou AAA:
Combate a incêndio: a legislação exige sistema de combate a incêndio, mas não necessariamente inclui a instalação de sprinklers. Entretanto, este item aumenta a segurança do empreendimento e acaba pesando no fator de decisão por um imóvel.
Controle de acesso e segurança: portaria blindada com controle de acesso de pessoas e veículos, CFTV e segurança 24 horas e perímetro monitorado
Pátio de Manobras: a existência deste espaço é ideal para um condomínio e facilita a entrada e saída de caminhões simultaneamente.
Vagas de Espera: independentemente da existência de pátio de manobras, a presença de vagas de espera é um atrativo e ajuda a evitar atrasos e filas na entrada do condomínio.
Certificação Ambiental: espaços sustentáveis podem levar a otimização de custos com energia elétrica, água, além de ser um pré-requisito por parte de muitas empresas na escolha do imóvel ideal.
Apoio ao caminhoneiro e convivência: restaurante, refeitório, ambulatório, cafeteria, auditório, salas de reunião, área externa de conveniência.
Fonte: Newmark Brasil