Fabiano Cordaro
Especialista em Negócios e Desenvolvimentos Imobiliário
O mercado imobiliário é reconhecido por seu comportamento cíclico e pelos altos riscos envolvidos. Para incorporadoras e compradores, posicionar-se de forma estratégica diante dos ciclos de expansão e retração econômica requer uma análise cuidadosa dos indicadores macroeconômicos. Esse acompanhamento permite ajustar ofertas e projeções, contribuindo para mitigar riscos e aproveitar oportunidades de maneira mais assertiva.
Entendendo o ciclo do mercado imobiliário
Estudos revelam que apenas de 20% a 30% das incorporadoras fundadas nos últimos 50 anos permanecem ativas, especialmente na região da Grande São Paulo. Essa estatística destaca a volatilidade do setor, afetada por crises financeiras e pela necessidade de um rigoroso controle de caixa. Neste contexto, monitorar os principais indicadores econômicos é essencial para uma adaptação eficaz às condições de mercado.
Alguns dos indicadores mais relevantes incluem:
Taxa Selic: A taxa básica de juros impacta diretamente o custo do crédito imobiliário. Taxas mais baixas estimulam o financiamento e aquecem a demanda; em contrapartida, aumentos na Selic levam incorporadoras a adiarem lançamentos.
Índice de Confiança do Consumidor: Este índice reflete a disposição do consumidor em adquirir imóveis, especialmente de médio e alto padrão. Durante crises como a de 2015-2016, a queda na confiança reduziu significativamente a velocidade de vendas, demonstrando a importância desse fator.
Inflação e Custos de Insumos: A inflação no custo de materiais, como aço e cimento, pode pressionar as margens das incorporadoras. Em 2011 e 2021, por exemplo, esses insumos registraram aumentos de até 60%, impactando diretamente os preços finais dos imóveis.
PIB e Desemprego: A estabilidade econômica e o emprego são fundamentais para a demanda habitacional. Na recessão de 2020, o aumento do desemprego redirecionou o foco de muitas incorporadoras para o mercado de aluguel, adaptando a oferta à nova realidade econômica.
A dinâmica dos ciclos econômicos no mercado imobiliário
Desde 2006, a relação entre a velocidade de vendas e a taxa Selic demonstra a natureza cíclica do mercado, principalmente na Grande São Paulo. Entre 2006 e 2014, houve uma queda gradativa na velocidade de vendas, seguida de uma retomada em 2015 e estabilização até 2022. Em 2024, observa-se uma recuperação robusta, com lançamentos e vendas em alta e estoques em declínio. No entanto, a inflação no setor de construção continua avançando, contrastando com outros indicadores, como salários e confiança do consumidor.
Considerações Finais: estratégias para compradores e incorporadoras
Para compradores de imóveis em lançamento, o aumento nas vendas pode gerar uma escassez de oferta no horizonte de 6 a 12 meses. Esse cenário favorece negociações à vista, com maior margem para descontos e condições vantajosas. A alta na Selic aponta também para um aumento nas taxas de financiamento, o que pode encarecer as aquisições parceladas. Avaliar a possibilidade de um pagamento à vista, especialmente com descontos, é uma decisão estratégica.
Já para as incorporadoras, com a perspectiva de novas altas na Selic, é esperado um ajuste inflacionário entre 5% e 7% nos próximos meses. A alta dos juros e da inflação pode reduzir a demanda no segmento com elevado índice de financiamentos, até que a taxa Selic entre novamente em ciclo de baixa, o que se projeta para o próximo período de 6 a 12 meses. Incorporadoras podem se preparar para intensificar lançamentos no próximo ciclo de queda da Selic, ajustando políticas de preço e estratégias de financiamento para otimizar resultados.