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O número de imóveis no portfólio chama a atenção. São mais de 500, que são dirigidos a empreendimentos comerciais e serviços, além de projetos solo que a Dallasanta vem cada vez mais perfilando no mercado. Muitos varejos e grandes operações de serviços estão em pontos que são ativos da empresa, como Petz, Cobasi, Magazine Luiza e Humaniza. Também são centros comerciais da operação Paseo Zona Sul e Trend. Por trás da marca que faz gestão de ativos imobiliários, negocia área em permutas para erguer empreendimentos e desenvolve projetos urbanos, está Cristiano Caetano, com trajetória no mercado de incorporação, com passagem por marcas como Cyrela. Depois de cinco anos na operação da Dallasanta, Caetano destaca que a empresa redistribuiu o foco de negócios, além de compra de ativos e locação, também passa a ser projetos urbanísticos em áreas emergentes próximas a centros de cidades como Gravataí, Canoas, Guaíba e Litoral Norte. A empresa tem mais de R$ 1 bilhão em ativos, mas vê o potencial em projetos urbanos que casam sempre operações de varejo, e mais recentemente escolas, e potencial para atrair investidores, como pessoas que buscam moradias em vez de apartamentos.
Empresas & Negócios - As pessoas conhecem a Dallasanta pelas plaquinhas de aluga-se em muitas regiões de Porto Alegre. Quem é a Dallasanta?
Cristiano Caetano - A Dallasanta é uma família focada em negócios imobiliários, que nasce com portfólio de ativos, muitos comprados em leilões, com vocação em propriedade há 21 anos focado em locação para gerar renda, que vão de agências bancárias, farmácias e oficinas. Com o tempo, o negócio foi sendo aprimorado, Isso começa com entrada em shopping centers, como pequenos centros comerciais de rua, após adquirir o Paseo Zona Sul, e o Trend, na avenida Ipiranga, na Capital. Depois, houve processo de aquisição de áreas urbanas, como a da antiga Avipal, também na zona Sul, e uma área de 1 milhão de metros quadrados que era da Ulbra, e ao lado está hoje o ParkShopping Canoas, empreendimento que temos uma pequena participação, por sermos donos, com outros investidores, da área. A Multiplan ergueu o shopping.
E&N - Os leilões ainda são atrativos para aumentar o banco de ativos?
Caetano - A gente continua olhando, mas não é mais a nossa principal forma de captação de negócios imobiliários, é um dos instrumentos. Temos um grande projeto em Florianópolis, por exemplo, hoje com o grupo Cassol, em área com mais de 1 milhão de metros quadrados, que foi uma questão de oportunidade. Há cerca de cinco anos, começamos a fazer uma transformação para dar valor diferentes aos ativos e em algumas áreas criamos projetos para fazer o desenvolvimento urbano. Na propriedade, entramos com ativo e se adapta conforme a necessidade do dono do empreendimento, como no caso do Humaniza, hoje Intermédica. Muitas agências bancárias foram desenvolvidas e algumas foram levadas para outras atividades, como petshop (Cobasi) e utilidades (Casa Maria), onde era Itaú na avenida Azenha, que fechou em meados de 2022. Algumas recebem operações de saúde. Estamos muito atentos à transformação do mercado. No varejo, tem movimentos, como o e-commerce. Entramos no 3SB Parque Logístico, em Nova Santa Rita, onde está a Amazon.
E&N - O que está mudando no varejo que pode abrir mais oportunidades?
Caetano - Tem de ficar atento. Nos bancos, a automação perde peso do físico. Mas o mercado de petshop cresce muito. Em alimentação, também cresce, mesmo com a parada na pandemia. Trouxemos o primeiro Fort Atacadista, do grupo Pereira, para o Estado, que abriu em Canoas, perto do PartkShopping e da Cassol Centerlar, que abriu em área nossa. A área do Stok Center (Comercial Zaffari), em Guaíba, é nossa e eles ocupam parte do terreno em Esteio. A Havan tem área reservada de 24 mil metros quadrados na mesma vizinhança em Canoas, mas aguardamos o que vão decidir sobre o uso, e na zona Sul de Porto Alegre.
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E&N - O que vem crescendo e demandando ativos?
Caetano - Canoas, por exemplo, na região do ParkShopping, é uma centralidade. O colégio Leonardo da Vinci foi para lá, na avenida Liberdade, e está em uma área nossa com sócios. O prédio da escola na rua Cabral, na Capital, é Dallasanta. O mundo escolar é impressionante o investimento. Outro imóvel nosso é o do Colégio João Paulo I, na avenida Padre Cacique, onde era a Carhouse. Tem Unificado em outro imóvel na zona Sul. Mais um exemplo de transformação que é preciso ficar atento.
E&N - Como se sabe que uma área ou imóvel vão ser atrativos depois de ser comprados?
Caetano - Primeiro ponto para escolher e fazer um bom negócio com uma área é estar muito atento ao mercado de oferta de negócios. Precisa ter uma inteligência imobiliária para conectar com várias outras potencialidades, como combinar diversos segmentos. Onde o Leonardo da Vinci abriu em Canoas era uma transportadora. Depois, analisar muita coisa. Estamos super abertos aos corretores. E, por último, fazer conta. O que mais olho é área com mais de uma vocação, para transformarmos em novas operações. O preço de compra é importante para ter margem. Fomos para o segmento de urbanismo, temos hoje dentro da Dallasanta setor que se dedica a este braço. Temos áreas também no Litoral, Gravataí e Gramado. Um dos nossos segredos é sermos multimercados. Em Guaíba, são 85 hectares e loteamento de 1,2 mil lotes. Em parte da área, colocamos Havan e Stok Center. Além de ganhar aluguel (dois varejos), potencializamos a área urbana.
E&N - Porto Alegre tem muito imóvel para comprar e como é a valorização?
Caetano - A Capital tem limite de área natural pela geografia, água de um lado e morro do outro. É muito difícil, por exemplo, queda de preços de ativos. O Quarto Distrito é uma área emergente e tem incentivos. Tem melhoria, com novas operações. Olhamos a região com muito cuidado, pois ainda não há uma expansão residencial ainda. É mais comercial e tem ainda os complexos de inovação e DC Shopping. Casa noturna e alimentação têm sempre boa procura. A prefeitura está criando incentivos e melhorando a infraestrutura.
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E&N - Por que o urbanismo ganha espaço na estratégia?
Caetano - Priorizamos áreas próximas a regiões urbanas, não muito distantes. Um dos nossos focos é melhorar a qualidade de vida das pessoas, e a pandemia colocou esta preocupação mais no centro. Grandes áreas urbanas que possibilitem ter casa, pátio, horta, clube e segurança entram no nosso foco. A Dallasanta sai de investimento em compra de área para fazer permuta, negócio do passado, e passa a desenvolver as áreas e fazendo lançamento comercial. E temos diferenciais, como a expertise de lidar com marcas de varejo. A vocação comercial agrega no urbanismo. A meta é fazer dois lançamentos por ano. Temos uma estrutura forte, com ativos, garantias e não temos endividamento. Hoje temos mais de R$ 1 bilhão em ativos. Vamos competir com empresas de médio e grande porte de urbanismo. No segmento de incorporação, buscamos parceiros, tanto com área como investimento junto.
E&N - Que tipo de imóvel atrai mais comprador?
Caetano - O mercado passou muito tempo comprando apartamento em Porto Alegre, mas pesquisas indicavam que a maior parte das pessoas queria mesmo era morar em casa. Com o trabalho remoto, isso volta, porque não é barato morar na Capital, por exemplo. Nossos negócios têm coworking, clube, varejos. Investimos hoje em médio e alto padrão em projetos como o Amare, em Xangri-Lá. Áreas centrais bem localizadas sempre têm cliente, com lado certo, perto do centro. Em Gramado, temos uma área perto do Centro e ao lado do Lago Negro, projeto para mais à frente.