Prédio na Mauá é o primeiro projeto sob nova lei no Centro de Porto Alegre

A reforma de um prédio inteiro na rua Caldas Júnior, esquina com a avenida Mauá, deve ser a primeira aprovação de projeto imobiliário e também a primeira entrega atendendo as novas regras para construir no Centro Histórico, em Porto Alegre, após a revisão do Plano Diretor na região. A expectativa dos investidores é compartilhada pela prefeitura.

O projeto Cais Rooftop vai transformar oito andares do edifício em pequenos apartamentos, todos com frente para a rua, área condominial e um mercado autônomo no térreo, e um restaurante no topo - o terraço com vista para o Guaíba será de acesso público. A expectativa é concluir as obras até o fim de 2023.

"Uma unidade como essa, que possa ser totalmente reconstruída, não tem igual no mercado", destaca Kleber Sobrinho, um dos investidores e quem viu o potencial do edifício e da região antes mesmo da prefeitura lançar incentivos para a construção civil. Corretor especializado em atender o Centro Histórico, ele foi procurado para colocar o imóvel à venda e decidiu comprá-lo, junto do engenheiro e construtor Guilherme Toniolo, para desenvolver ali um projeto que, como diz, vai recolocar o bairro "no centro das atenções".

A compra ocorreu no segundo semestre de 2021 e o projeto, assinado pelo arquiteto Valdir Bandeira Fiorentin, do escritório A3 arquitetura.engenharia, foi protocolado na prefeitura ainda no ano passado.

Os investidores apontam como singularidade do prédio a localização e a condição de receber uma transformação total sem precisar mexer na estrutura.

"Estamos debruçados sobre o Guaíba", lembra Kleber. Além de ter o pôr-do-sol como pano de fundo, o grupo conta com a revitalização do Cais Mauá (o processo está em andamento no governo do Estado) e a derrubada de um trecho do muro que separa a cidade do porto - assim, a recuperação do edifício se integra ao projeto de urbanismo pensado para o entorno. Somado a isso, ao inverter uma lógica comum no mercado da construção civil, que valoriza os andares mais altos para a venda, e deixar o terraço aberto para o público externo, os investidores apostam: "vai ser um prédio icônico".

Os investidores do Cais Rooftop já solicitaram à prefeitura o enquadramento nas novas regras para construção no Centro. Esse é o caminho a ser seguido para projetos novos ou em andamento que queiram se valer dos benefícios do Programa de Reabilitação, atendendo a ao menos quatro ações de uma lista de oito definidas pela Lei nº 930/2021.

Em contrapartida, os empreendimentos terão direito a aumentar a área construída ou extrapolar o limite de altura previstos no Plano Diretor (a altura máxima passa a ser guiada pelo prédio mais alto do quarteirão e o recuo será analisado a cada caso), e ainda desconto ou isenção para adquirir Solo Criado - em todos os casos, até o limite do estoque de potencial construtivo criado pelo programa.

Os investidores informam que o Cais Rooftop atende cinco das ações exigidas (confira a lista completa abaixo) e pedem para não ter que reservar um apartamento para o zelador, exigência do Código de Edificações de Porto Alegre e alvo de reclamação do setor da construção. O pedido será atendido, informa Germano Bremm, secretário de Meio Ambiente e Urbanismo.

Também será possível ao novo prédio ampliar a área da escada para atender normas de segurança sem ter que adquirir índices construtivos. Já a adequação na parte superior do edifício se vale de um decreto municipal de 2020, que isenta do cálculo de área construída os terraços de uso coletivo e que adotam conceitos de sustentabilidade. Outros pedidos para aderir ao programa do Centro tramitam na prefeitura. Bremm diz que este é o mais avançado e deve receber autorização para obras até fevereiro.

Conforme consta no site do governo do Estado, o prédio, no número 11 da Rua Caldas Júnior, foi construído na década de 1940 com recursos do extinto Banco Nacional de Habitação para moradia social, mas não teve esse uso e foi repassado para a Caixa Econômica Federal. Nas últimas duas décadas, já sem atividade comercial, foi ocupado em diferentes ocasiões por movimentos de luta por moradia, sendo a mais recente conhecida como Ocupação Saraí. Em 2014 foi declarado como bem de interesse social pelo governo estadual, mas a gestão seguinte mudou o entendimento e não desapropriou o prédio.

Em 2006, o prédio foi notícia nacional quando a Polícia Federal revelou que, a partir dele, estava sendo cavado um túnel que levaria criminosos até a sede principal do Banrisul, na Praça da Alfândega. O grupo envolvido no crime era o mesmo que um ano antes participou do assalto ao Banco Central de Fortaleza, contado em filme anos depois.

Em frente ao prédio, os responsáveis pelo projeto foram interpelados pelo casal Celina e Jesiel Dorneles, ele gaúcho e ela mineira, que há um ano fixaram moradia em Porto Alegre. Curioso sobre os detalhes da obra, Jesiel se disse entusiasmado com a proposta do Cais Rooftop: “é um prédio muito bonito, que merece ser preservado”.

 

Interessados em ter acesso aos incentivos devem aderir ao programa, podendo ser para a construção de novas edificações (renovação) ou a reforma de edificações já existentes (reconversão), tudo dentro do perímetro de adesão. Para isso, será preciso cumprir com ao menos 4 de 8 ações propostas pelo poder público:

1) qualificação do passeio na frente do imóvel, atendendo à acessibilidade universal, contribuindo para a iluminação da via para pedestres e ciclistas e para a vitalidade urbana;

2) qualificação das fachadas com frente para a via pública, priorizando o uso de fachadas ativas ou criação de amenidades, nas fachadas, em relação ao espaço público;

3) uso misto residencial e não residencial nas edificações;

4) atendimento à DHP (Demanda Habitacional Prioritária);

5) requalificação ou restauração do Patrimônio Histórico;

6) utilização de cobertura verde tipo rooftop, com priorização de acesso público;

7) ações em segurança pública;

8) emprego de pelo menos três das seguintes ações de sustentabilidade na edificação, conforme regulamento: utilização de energias renováveis; utilização de materiais ecológicos; captação e aproveitamento de água pluvial; implementação de sistema de reuso de águas servidas; aquecimento solar de água; uso de placas fotovoltaicas.