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Prédios mais altos não significam adensamento
Verticalização pode ser aliada se for combinada a outros fatores
A altura dos prédios será um dos principais temas em debate na revisão do Plano Diretor de Porto Alegre, que será retomada neste ano e deve ser concluída em 2022. Hoje limitada em 52 metros (equivalente a 18 andares) pela norma geral - passível de flexibilização em projetos especiais -, a altura máxima dos prédios na Capital é alvo de críticas. Um dos argumentos para aumentar a altura é que verticalizar a cidade levaria ao adensamento de regiões com infraestrutura.
Mas a relação entre altura e adensamento não é direta. O professor Júlio Celso Vargas, da Pós-Graduação em Planejamento Urbano e Regional da Ufrgs, explica que uma coisa é a forma construída, que pode ser vertical ou horizontal; outra é a densidade - relação entre a quantidade de pessoas que moram ou trabalham em um lugar e a área ocupada. Ou seja, o ganho de densidade pode ser alcançado com diferentes tipos arquitetônicos, seja um prédio alto ou um modelo compacto e contínuo, sem afastamentos.
Assim, a verticalização até pode ser aliada do adensamento, desde que combinada a outros fatores, como o índice de aproveitamento dos terrenos e o recuo do edifício em relação ao limite do lote. O alerta é de Luís Henrique Bueno Villanova, sócio no escritório Ideia1 Arquitetura e doutorando na Pós-Graduação em Arquitetura da Ufrgs com pesquisa sobre edificações em altura.
"Não adianta flexibilizar recuos e deixar o índice de aproveitamento baixo, ou mudar o índice e deixar o recuo. Por exemplo, se a revisão alterar os índices, mas não os recuos, vai ser preciso mais terreno para construir um prédio mais alto. Isso vai contra densificar a cidade", alerta Villanova.
Para exemplificar, ele compara Porto Alegre, onde um prédio com 52 metros de altura deve ter 13 metros de recuo em relação às divisas, com São Paulo, onde a mesma altura demanda 5 metros de recuo. Villanova pontua que permitir construções mais altas sem considerar esses outros fatores é uma resposta à liberdade do incorporador, mas não necessariamente gera adensamento.
Esse é um dos temas que a Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea-RS) defende que seja tratado na revisão do Plano. "Queremos a flexibilização dos recuos de altura; se forem menores, conseguimos, com a mesma altura, aumentar as larguras e otimizar o custo do terreno", explica o arquiteto Ricardo Ruschel, sócio na Smart e vice-presidente da Asbea. Para os temores em relação à altura máxima, Ruschel pondera que, assim como "maior altura não necessariamente quer dizer maior adensamento, adensar não necessariamente vai criar espigões".
Infraestrutura deve ser compensada
Adensar áreas da cidade atendidas por infraestrutura - abastecimento de água e tratamento de esgoto, rede de energia elétrica e sistema público de transporte, por exemplo - garante ganho de escala, já que é mais barato aumentar uma rede já existente a ter que levar toda a estrutura de serviços a um lugar mais afastado. Mais que isso, pode proporcionar que uma parcela maior da população more mais perto de onde estão concentrados os empregos, evitando assim longos deslocamentos diários.
O controle da densidade numa região de acordo com a capacidade de oferta de serviços é definido pelo Plano Diretor. Assim, é preciso "cuidar da infraestrutura: qual é; o quanto aguenta; em que condições", alerta Júlio Celso Vargas, mestre em Planejamento Urbano e doutor em Transportes. Portanto, não somente a oferta de serviços deve ser considerada ao permitir mais pessoas ocupando determinada área, mas também a capacidade que a estrutura terá para esse atendimento, mesmo se ampliada.
Essa infraestrutura é responsabilidade do poder público. Uma das formas de conseguir recursos para atender a maior demanda por serviços que o adensamento gera é por meio da venda de índices construtivos, também conhecido como Solo Criado.
A advogada Andrea Teichmann Vizzotto, mestre e doutora em Planejamento Urbano, classifica este como "um instrumento bárbaro, em que todos têm o mesmo direito e quem quer construir a mais indeniza a cidade" por meio da compra de índices. A prefeitura pode utilizar esse recurso na área que terá o impacto ou outras com mais necessidade.
Este é outro debate que a cidade precisará enfrentar na revisão do Plano Diretor. Porto Alegre não tem um índice padrão para toda a cidade - em algumas áreas, o básico é próximo do máximo que pode ser construído no lote. Além disso, há demanda do mercado pelo aumento do potencial construtivo.
Andrea demonstra receio que esse aumento não seja acompanhado de pagamento pela metragem construída além da área do terreno. "Depois vem aquele discurso de que não tem dinheiro, porque se desconsidera (o índice construtivo) como fonte de receita."
Tamanho do imóvel
Outro fator que interfere na densidade é o tamanho do imóvel, essa uma definição considerada de mercado. Um prédio mais alto não vai gerar maior densidade caso a estrutura arquitetônica seja projetada para poucas pessoas.
Potencial construtivo
Potencial construtivo
Cada terreno pode receber um tamanho de construção, definido pelo índice de aproveitamento daquela área, que por sua vez é previsto no Plano Diretor. Em Porto Alegre, o valor básico desse índice varia entre 1 e 2,4 e indica quantas vezes a área do terreno se pode se construir. Ou seja, se um terreno de 100 m² com índice de aproveitamento 1, poderá se edificar 100m²; se o índice for de 2,4, poderá se construir 240 m². Além do índice básico, a legislação também define o máximo, que varia entre 1,5 e 3 de acordo com a localização do lote.
Cada terreno pode receber um tamanho de construção, definido pelo índice de aproveitamento daquela área, que por sua vez é previsto no Plano Diretor. Em Porto Alegre, o valor básico desse índice varia entre 1 e 2,4 e indica quantas vezes a área do terreno se pode se construir. Ou seja, se um terreno de 100 m² com índice de aproveitamento 1, poderá se edificar 100m²; se o índice for de 2,4, poderá se construir 240 m². Além do índice básico, a legislação também define o máximo, que varia entre 1,5 e 3 de acordo com a localização do lote.
Índices construtivos
índices construtivos
Para construir além do que é permitido originalmente em um terreno, o interessado deve adquirir esse direito, que se dá pela compra de índices construtivos. A forma mais conhecida dessa operação é a outorga onerosa do direito de construir, em que o particular paga à prefeitura pelos metros quadrados que excedem o aproveitamento básico permitido originalmente no terreno, até o máximo permitido e respeitando a altura definida no Plano Diretor (que em Porto Alegre é de 52 metros). Isso é como uma compensação do proprietário à coletividade, uma vez que, para construir além do previsto pelo zoneamento, estará sobrecarregando a infraestrutura daquela área com maior adensamento.
Para construir além do que é permitido originalmente em um terreno, o interessado deve adquirir esse direito, que se dá pela compra de índices construtivos. A forma mais conhecida dessa operação é a outorga onerosa do direito de construir, em que o particular paga à prefeitura pelos metros quadrados que excedem o aproveitamento básico permitido originalmente no terreno, até o máximo permitido e respeitando a altura definida no Plano Diretor (que em Porto Alegre é de 52 metros). Isso é como uma compensação do proprietário à coletividade, uma vez que, para construir além do previsto pelo zoneamento, estará sobrecarregando a infraestrutura daquela área com maior adensamento.
Transferência do direito de construir
Outra possibilidade que o empreendedor tem para adquirir metros quadrados a mais para sua obra é por meio da transferência do direito de construir (ou transferência de potencial construtivo). Nesse caso a transação é feita entre particulares e o papel do poder público é definir quem pode comercializar essa área excedente e onde será aproveitada.
Isso ocorre quando o proprietário não pode aproveitar todo o potencial construtivo do seu terreno nas situações previstas por lei - as mais emblemáticas são preservação por interesse ambiental, histórico ou cultural. Essa seria então uma forma de compensá-lo e incentivar a preservação, que é uma obrigação desse particular. Em Porto Alegre, cabe ao proprietário solicitar o direito a essa operação.