Duplicada, RS-118 atrai novos empreendimentos na Região Metropolitana

Entre o clique para uma compra online e a chegada do produto na casa do consumidor gaúcho, uma cadeia de atividades é disparada entre os 21,5 quilômetros duplicados da RS-118, na Região Metropolitana de Porto Alegre. Por ali passam 40 mil veículos por dia - 33% a mais em relação ao que acontecia até dezembro, antes da duplicação - e pelo menos R$ 2 bilhões em investimentos já foram atraídos nos últimos oito anos, com mais de três mil empregos gerados, que podem chegar a quase 10 mil em dois anos. O reflexo se vê no entorno da rodovia, com canteiros de obras, terrenos valorizados e novos empreendimentos. Todos atraídos pelo polo logístico que toma forma nas cercanias da Capital.

Foi todo este movimento que atraiu empresários como Cristiano Bohrer, que há três meses abriu as portas do seu restaurante, o À La Minuta, na altura do quilômetro 17 da rodovia, em Gravataí. Serve, em média, 30 refeições diárias, e tem uma meta: chegar a 200 refeições por dia. Tem motivos de sobra para acreditar neste objetivo.

É que a estrada, até bem pouco tempo encarada como prejuízo certo para qualquer um que pensasse em investir na região, desde o mês passado, é o local de saída de quase metade de todos os produtos de varejo comprados via e-commerce no Rio Grande do Sul, com garantia de entrega até o dia seguinte e com custo mínimo por este transporte. Estão a poucos quilômetros do restaurante os centros de distribuição dos gigantes do comércio eletrônico como Magazine Luiza, Americanas.com e B2W. Conforme o levantamento da Goldman Sachs, as três respondem por mais de 42% das compras no varejo online brasileiro.

"Queríamos abrir o restaurante em uma rodovia, com um conceito de comida rápida e feita na hora. A duplicação da RS-118 foi um dos motivos principais para eu e os meus sócios investirmos aqui. Sou de São Leopoldo, e já conhecia a estrada há muitos anos. Era perigoso, um caos. Naquelas condições, essa aqui jamais seria a nossa escolha. Mas quando vimos que a Havan e o Stok Center, por exemplo, estavam se instalando aqui, e tinha este local disponível ao lado deles, e com infraestrutura, levamos o projeto adiante", conta Bohrer, que hoje emprega 10 funcionários, todos das proximidades da RS-118, em Gravataí.

O restaurante é vizinho do atacarejo Stok Center e da megaloja da Havan, que empregam quase 400 pessoas e garantem fluxo permanente de público. Mas as placas do restaurante estão estrategicamente distribuídas ao longo da rodovia. Bohrer quer atrair quem trabalha e presta serviços ao polo logístico. De transportadores a pequenos empresários, como ele.

Somente entre os quilômetros 11 e 14, em Gravataí, estão dois grandes condomínios logísticos: da GLP (Global Logistic Properties) Logística, considerada uma das líderes mundiais do setor, com 108 mil m² e 10 empresas entre os seus galpões, e o Modular 118, com 51,8 mil m² e 11 empresas operando. A transformação do polo logístico terá ainda o condomínio da LOG Commercial Properties, que é considerada líder em capilarização de condomínios nas mais diversas regiões do Brasil. Com inauguração prevista para o terceiro trimestre deste ano, o condomínio da LOG terá 55 mil m² de área e a perspectiva de já abrir com até 10 inquilinos operando. Somente durante as obras, 400 pessoas são empregadas ali.

A estimativa é de que a nova cara do setor logístico, impulsionado pelo e-commerce, possa elevar, a partir da entrada da LOG em atividade, a cinco mil empregos somente no setor logístico.

"Quando definimos onde queremos instalar um condomínio logístico, o nosso primeiro filtro é saber se está próximo de um grande centro de consumo, se tem infraestrutura com acessos adequados a rodovias importantes e se o município é parceiro. Desde 2018 vínhamos prospectando esta área e praticamente todos aqueles itens tinham resposta positiva. Vínhamos acompanhando a longa história em torno da duplicação da RS-118, e quando vimos que realmente sairia, aí sim concretizamos o investimento", explica o diretor comercial da LOG, Guilherme Trotta.

Depois de 20 anos de obras arrastadas e R$ 400 milhões de investimentos públicos, a duplicação finalmente torna realidade o potencial logístico da região, sempre propagado em estudos econômicos, e que esbarrava na falta de infraestrutura, que agora atende justamente ao que este mercado exige. Conforme o levantamento da Associação Brasileira do Comércio Eletrônico (ABComm), desde o início da pandemia, as vendas nesta modalidade saltaram de 5% do varejo no Brasil em 2019 para, em média, mais de 10% até o final de 2020, e a competitividade é medida em dinheiro, quilômetros e minutos. Em 2021, há redução, em média, de 15% no valor das entregas, e até 53% delas são gratuitas.

E se o caminho duplicado da RS-118 é uma oportunidade para gigantes, é também garantia de aquecimento para todo o ramo de serviços. Conforme a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico de Gravataí, desde dezembro, há uma explosão nos serviços da cidade. Ao todo, mais de 900 alvarás para o setor de serviços foram liberados nos primeiros seis meses do ano. São pelo menos sete estabelecimentos sendo erguidos no trecho da RS-118, incluindo dois restaurantes. Na Junta Comercial do Rio Grande do Sul, foram 11 consultas de viabilidade para empreendimentos de maior porte no trecho duplicado nos primeiros cinco meses do ano.

"Não é por acaso que priorizamos a duplicação da RS-118, uma alternativa que reduz distâncias e diminui consideravelmente o custo logístico dos empreendimentos instalados ao longo do trecho duplicado. Não apenas com a vinda de grandes grupos empresariais, mas também como um incentivo aos pequenos e médios empreendimentos", diz o secretário estadual de Logística e Transportes, Juvir Costella. Quando se trafega pelo trecho duplicado, se observam pelo menos 10 grandes áreas com a terraplanagem já feita e placas de venda ou aluguel. Em dois deles, inclusive, com a sinalização de processos de licenciamento já realizados.

"Diariamente nós temos recebido sondagens para as áreas ainda disponíveis ao longo da RS-118 duplicada. Não é apenas por causa da rodovia, o ramo logístico está muito de olho no consumo que nós temos próximo daqui. Temos uma área central, com contato rápido para todas as rodovias e sem o custo que teriam em Porto Alegre. É um mercado que está aquecido, mas ainda com muito potencial para crescer", avalia o corretor de imóveis Felipe Ramos Barbosa, da FRB Imóveis.

O metro quadrado médio em áreas no entorno da rodovia saltou de R$ 100 para R$ 200 e até R$ 250, sem infraestrutura prévia. Em áreas com infraestrutura e processos de licenciamento encaminhados, o metro quadrado gira entre R$ 400 e R$ 600. Até o tipo de solo favorece à atração de investimentos no trecho entre Esteio e Gravataí, e tem garantido vantagem na concorrência para atrair empreendimentos como os condomínios logísticos, que exigem maior resistência para toneladas de material armazenado concentrado em menor espaço, a chamada verticalidade garantida por estes condomínios. Mas, como reforça Barbosa, a cultura do proprietário de terrenos ainda está em transformação.

"O proprietário precisa entender a importância de melhorar a área para venda, e não apenas anunciar o terreno. Quando o possível investidor depara com algum obstáculo para dar início ao empreendimento, isso trava um pouco as negociações", comenta o corretor.

O leitor deve lembrar bem daquelas oficinas de beira de estrada sempre no aguardo do primeiro pneu furado ou uma suspensão quebrada pelos buracos traiçoeiros da rodovia. Viraram coisa do passado na RS-118 duplicada. Algo que Luciano Barbosa logo percebeu. Há 15 anos ele mantinha uma oficina em Sapucaia do Sul e, com o avanço da obra, precisou deixar o terreno. Não se lamentou, investiu em qualificação. No momento, está em fase de finalização das novas instalações da sua RS Pneus, na altura do quilômetro 6, que ele agora classifica como um autocenter.

"O fluxo de carros maior ficou muito bom. Se fui prejudicado de um lado, com a perda da oficina que eu tinha, percebi que posso ganhar com essa transformação. O público também fica mais exigente, e aí podemos oferecer mais serviços. Hoje eu posso dizer que teremos um autocenter aqui", comemora o pequeno empresário.

Antes ele empregava três funcionários, agora serão cinco. É uma transformação que o governo municipal de Esteio, onde ficam os primeiros quilômetros da rodovia, acompanha com muita expectativa.

"É uma mudança que vai impactar na gestão de logística e de empregabilidade para quem investir em nossa cidade", diz o secretário municipal de Desenvolvimento Econômico e Meio Ambiente, Felipe Costella. Desde que a duplicação foi inaugurada, em dezembro, sete novas empresas se instalaram na avenida Luiz Pasteur, vizinha da RS-118.

É que, para quem encara o investimento, mesmo em meio à crise da pandemia, os reflexos do aquecimento aparecem. Sobretudo para quem tem o seu lucro dependente do tráfego incessante da 118.

"O movimento dobrou em relação ao que atendíamos antes, na RS-020. E a nossa expectativa, com mais empresas de logística se instalando aqui, é que aumente ainda mais", conta Franciele Bitelo que, junto com o marido, transferiu há nove meses o seu Posto de Molas Gravatá da outra rodovia que cruza Gravataí para a RS-118.

Na cidade que tem em seu território a metade do percurso duplicado da RS-118, o objetivo há alguns anos é diversificar a atividade econômica em um cenário de inevitável "GMdependência". O setor de logística atende a este interesse, e o e-commerce tornou-se a chave deste sucesso para Gravataí.

"Enquanto um depósito para vendas físicas que geralmente não acontecem aqui no município tende a deixar no zero a zero a questão da arrecadação, no e-commerce, o centro de distribuição fatura diretamente em Gravataí. Ainda estamos estudando mais detalhadamente o retorno em ICMS desta atividade na nossa arrecadação e em quanto poderá refletir futuramente, mas o fundamental é a diversificação que estamos incentivando", afirma o secretário municipal da Fazenda de Gravataí, Davi Severgnini.

Hoje, uma empresa do setor logístico que queira se instalar tanto nos condomínios logísticos ou em alguma área ao longo da RS-118 em Gravataí recebe cinco anos de isenção do IPTU.

Este cenário possibilita a concorrência não apenas no setor varejista. A campeã de vendas entre os inquilinos do polo logístico em Gravataí em 2020, por exemplo, reflete os tempos de pandemia. Foi a DrogaRaia. Mas, segundo o secretário, ela ainda não fatura vendas online no município. Algo que é previsto para este ano, sobretudo com a especulada chegada da Farmácias São João também aos galpões dos condomínios à margem da RS-118.

Desde as décadas de 1970 e 1980, quando o distrito industrial de Gravataí se consolidou e o município passou a figurar como importante centro metalmecânico, o potencial logístico de Gravataí é apontado como um diferencial. A RS-118, porém, dependia de investimentos em infraestrutura para que o potencial, de fato, decolasse.

A guinada começou a acontecer ainda antes da concretização da duplicação. Em 2012, a GLP foi a primeira gigante do setor logístico a enxergar a possibilidade de melhoria. Na época, a diretora de Desenvolvimento e Novos Negócios da GLP, Clarisse Etcheverry, destacava: "Gravataí está entre os principais polos industriais do Rio Grande do Sul e possui localização estratégica para a distribuição das mercadorias".

O GLP Gravataí foi o primeiro padrão best-in-class do grupo que é líder em operações deste tipo no Brasil, Japão e China. A partir da demonstração do interesse da multinacional, entrou em campo a outra parte deste negócio: a agilidade do poder público. Na época secretário de governo, o atual prefeito de Gravataí, Luiz Zaffalon, recorda: "Fizemos uma revolução nos processos do município, porque o empreendedor precisa encontrar na prefeitura um ambiente propício, que não atrapalhe investimentos. Em 90 dias, tínhamos as primeiras liberações e eles iniciaram a terraplanagem daquela área".

A inauguração foi em 2014, quando o e-commerce ainda engatinhava, mas os quesitos prazo de entrega e possibilidade de outros investimentos em infraestrutura, como a ampliação do aeroporto Salgado Filho, já estavam no centro da concorrência do setor de logística. Seis anos depois, a liberação do alvará para a instalação da Havan, no quilômetro 17 da rodovia, saiu em menos de 90 dias. No ano passado, o Magazine Luiza obteve, em menos de 24 horas, o primeiro dos três alvarás que solicitou para o funcionamento no condomínio logístico da GLP.

E se o potencial de retorno do ICMS na logística não faz frente ao complexo automotivo, a concretização do polo na RS-118 já garantiu um impacto fundamental na economia e no ânimo da cidade, porque ao menos amenizar o impacto do recente fechamento da fábrica da Pirelli, com estimativa de 850 desempregados. Somente até outubro do ano passado, as novas empresas instaladas ao longo da rodovia em Gravataí já haviam empregado este mesmo número de pessoas. E a perspectiva é de chegar a até cinco mil em 2022.

"É evidente que não poderíamos prever uma crise como a provocada pela pandemia, mas acredito que trabalhamos para preparar o terreno e, como consequência, movimentarmos a nossa economia com alternativas mesmo em meio à crise. O emprego é o grande diferencial deste setor", avalia o prefeito Zaffalon.

Quem cruza pela RS-118 entre os cerca de cinco quilômetros que fazem parte do território de Sapucaia do Sul é atraído, na altura do quilômetro 6, para um chamado aos interessados em investir na cidade: "Distrito Industrial: lotes disponíveis", diz a placa em concreto instalada no canteiro da rodovia. Ela aponta para uma das margens da RS-118. À direita, estão os terrenos em fase de preparação para o que, pretende a prefeitura local, se torne o símbolo de uma nova era na cidade.

A duplicação da RS-118 parece ter sido o empurrão que faltava para que saísse do papel um projeto tão arrastado quanto o da rodovia. A construção do Distrito Industrial de Sapucaia do Sul, que terá seu principal acesso justamente a partir da RS-118, chegou a ser retomada, com as vendas dos primeiros lotes, em 2015, e investimento público próximo de R$ 2 milhões, mas logo as obras pararam. Agora, garante a secretária municipal da Indústria, Comércio, Agricultura e Abastecimento, Elisângela Fernandes, a primeira fase estará pronta até setembro e, após as análises técnicas e ambientais pelo governo estadual, a expectativa é de que no final de 2021 as empresas estejam autorizadas a se instalarem ali. Foram mais R$ 10 milhões investidos desde janeiro, provenientes de um financiamento da Caixa Federal, para a infraestrutura dos 230 mil metros quadrados do futuro distrito.

"A relação do desenvolvimento do nosso município com a RS-118 é extremamente importante. O projeto sempre esteve atrelado à duplicação, porque é um critério fundamental quando se fala em logística", explica a secretária.

Na primeira fase do distrito, serão 54 lotes. Na segunda, outros 40. Para atrair investidores, o município tem se mobilizado na criação de um ambiente favorável. No final de junho, a Câmara de Vereadores aprovou o projeto de incentivos que garante 100% de isenção de ITBI e um sistema que garantirá um ano de isenção de IPTU para cada 15 funcionários que forem empregados nos empreendimentos instalados no futuro distrito.

"Muitas empresas em crescimento no setor de logística e outras, do setor metalmecânico de médio porte, além de prestadores de serviços, são perfis que têm se mostrado interessados em se instalar. Será uma transformação no perfil da cidade", aponta Elisângela Fernandes.

Calcula-se que pelo menos quatro mil novos postos de trabalho devem ser gerados nos empreendimentos do futuro distrito em cerca de dois anos.

Atualmente, 11 lotes já estão negociados em vendas feitas anteriormente à retomada das obras este ano. Outros nove já estão em fase de pré-venda. A intenção da prefeitura, que será a responsável pela negociação dos lotes, é fazer um leilão para as vendas dos lotes.

"Estamos organizando o melhor modelo de negócio para o município, mas possivelmente estabeleceremos um preço pelo metro quadrado e garantir o pagamento de uma entrada e valores parcelados", adianta a secretária.

 

Se o avanço do setor logístico é o que impulsiona as mudanças na RS-118, especialmente em Gravataí, esta não é exatamente a prioridade dos vizinhos, em Cachoeirinha, onde o distrito industrial, fora da rodovia, já concentra importantes estruturas de logística. As atenções do município estão na possível atração do varejo - mais especificamente, dos atacarejos.

"Temos o menor trecho da RS-118 entre os municípios beneficiados, mas a diferença na trafegabilidade é visível. Isso representa uma condição mais adequada para que o público consuma na rodovia. Representa consumo e empregos", aponta o secretário municipal da Fazenda, Élvis Valcarenghi.

O exemplo está logo ao lado. Assim como o e-commerce se mostrou uma realidade pós pandemia, os atacarejos também. Em 2020, enquanto hipermercados tiveram alta de 8% no faturamento, os atacarejos, mais de 30%, por unirem preços atrativos e muita oferta de produtos. Desde que inaugurou ao lado da Havan, no quilômetro 17 da RS-118, em Gravataí, o Stok Center, da Comercial Zaffari, consolidou o atacarejo como uma realidade local, que inclusive garantiu investimentos públicos na infraestrutura de avenidas do entorno da rodovia e a atração de loteamentos residenciais. Mais adiante, a dois quilômetros de distância, há ainda o Atacadão, que já operava neste mesmo estilo e que também tem nas proximidades novos investimentos habitacionais.

Ao longo da rodovia, há outros três atacados, um deles em Cachoeirinha, mas estes atuam somente como fornecedores para o varejo da região. De acordo com Valcarenghi, o município ainda não foi procurado por empreendedores deste setor, mas trabalha para atraí-los.