Porto Alegre teme esvaziamento dos leilões de Solo Criado

A prefeitura de Porto Alegre fechou com superávit nos últimos dois anos, depois de ter registrado déficit em 2012 e 2013. Um dos fatores que auxiliou na mudança para resultados positivos foi a venda de índices construtivos. Apenas em 2014 e 2015, a receita com essas transações ultrapassou R$ 188 milhões.

A principal parte dos recursos veio através de leilões desses ativos, realizados a partir do ano da Copa, com o dinheiro destinado a um fundo criado para ajudar a pagar obras de mobilidade urbana que entraram no pacote do Mundial.

Mas essa fonte pode ter secado definitivamente. Primeiro, pela retração do mercado da construção civil - que tem papel estratégico na arrecadação da Capital, já que contribui com os três impostos municipais (ISS, ITBI e IPTU). E, agora, pelo possível esvaziamento dos leilões de índices construtivos (o chamado Solo Criado), a partir da mudança no Plano Diretor aprovada no início do mês na Câmara de Vereadores.

"É uma repercussão muito forte. Há um risco real de esvaziamento. Talvez seja fulminante", preocupa-se o secretário municipal da Fazenda, Jorge Tonetto.

A Câmara havia aprovado o incentivo para a construção civil no entorno da Terceira Perimetral. Os lotes que estão em ruas internas a até 120 metros da avenida poderão atingir o índice máximo de aproveitamento do terreno permitido na cidade, respeitando o limite de 52 metros de altura, mediante a compra de índices construtivos.

O prefeito José Fortunati vetou a parte do projeto que permitia aos construtores comprar grandes quantidades de índices sem passar por leilão - atualmente, o limite para a venda sem licitação é de mil metros quadrados.

Mas os vereadores derrubaram o veto, assim como destinaram os recursos para habitação popular e hospitais. Antes, a prefeitura usava em contrapartidas de obras de mobilidade, como a desapropriação de terrenos.

"Isso pode inviabilizar o financiamento da mobilidade urbana em Porto Alegre. Se esvaziar o leilão, vamos onerar o tesouro. Como fazer isso em um ano de crise e de dificuldades?", questiona Tonetto. "O momento é errado, não favorece a prefeitura e não favorece a cidade."

Uma boa oportunidade para ver se a nova lei afetará os leilões de índices construtivos é o certame marcado para os dias 3 e 4 de maio, o primeiro em 2016. Três bairros onde serão ofertados lotes pela prefeitura - Auxiliadora, Higienópolis e Teresópolis - estão junto à Terceira Perimetral.

Com a mudança no Plano Diretor aprovada pelos vereadores, os construtores que pretendiam comprar índices construtivos nesses locais poderão optar pela chamada venda em balcão, isto é, a compra direto na prefeitura, sem passar por leilão e, por consequência, a um preço mais barato.

"Tira uma fonte de financiamento que, para nós, era certa (a Terceira Perimetral), é uma zona que pode gerar bastante índice construtivo. Estamos com um problema em relação ao financiamento das obras de mobilidade", sustenta o secretário da Fazenda.

A projeção na arrecadação com leilões de índices construtivos já despencou. A Fazenda começou o ano prevendo R$ 30 milhões. "Vamos rever isso lá para baixo, uma meta bem inferior, até com base nesse primeiro leilão", resume Tonetto.

Nesse caso, as razões não estão restritas à mudança no Plano Diretor. "O mercado imobiliário sinaliza que não está com muito apetite. Vemos isso na arrecadação de ITBI, que está com o mesmo valor nominal de três anos atrás."

Manter a sequência de superávits em 2016 é um grande desafio para a prefeitura de Porto Alegre. Não bastasse a crise econômica do País - o que impacta as transferências da União e do Estado, que representam 70% da arrecadação do município -, as obras de mobilidade urbana do pacote da Copa do Mundo terão reajuste de R$ 47 milhões.

O pacote, financiado pela Caixa Econômica Federal, foi incluído no Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) Mobilidade Urbana. O problema é que o PAC não cobre aumentos no valor das obras. "A Caixa não paga. E tenho já batendo aqui, entre este mês e o mês que vem, R$ 6 milhões, quase R$ 7 milhões das obras em andamento", revela o secretário municipal da Fazenda, Jorge Tonetto.

O leilão de índices construtivos de maio poderia ser uma alternativa para pagar a conta sem usar o caixa da prefeitura. A mudança de planos pode impactar as contas do município. "Temos reservas do Promob (Fundo Especial Pró-Mobilidade, criado para arrecadar recursos da venda de leilões de índices construtivos e pagar a parte da prefeitura nas obras da Copa), mas há muita demanda, desapropriações", explica Tonetto, informando que a prefeitura ainda tem fôlego.

Mas a conta não é pequena, são R$ 47 milhões só de reajuste. "Ainda que a venda de índices siga sendo feita em balcão, com esse modelo (aprovado na mudança do Plano Diretor), o dinheiro estará vinculado a áreas que não tratam da mobilidade urbana", lamenta o secretário.